Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibi tarafından feshedilmesi ve hukuki sonuçları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibi tarafından feshedilmesi ve hukuki sonuçları

  

 

İnşaat sözleşmelerinin sona ermesi, feshi ve hukuki sonuçlarını tüm yönleri ile bir bütün olarak ele alarak incelemeyi amaçladığımız çalışmalarımızda şu ana kadar; "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Genel Bakış" başlığı ile konuya giriş yaptık.


1. Arsa Sahibinin İnşaatın Teslim Gününü Beklemeden Sözleşmeden Dönme Hakkı

TBK'nın 473. maddesi Arsa sahibinin inşaatın teslim gününü beklemeden sözleşmeyi sona erdirebilme hakkını şu şekilde ifade etmektedir:konuthaberleri.com

"Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.

Meydana getirilmesi sırasında, eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, iş sahibi bunu önlemek üzere vereceği veya verdireceği uygun bir süre içinde yükleniciye, ayıbın veya aykırılığın giderilmesi; aksi takdirde hasar ve masrafları kendisine ait olmak üzere, onarımın veya işe devamın bir üçüncü kişiye verileceği konusunda ihtarda bulunabilir."

Şu halde müteahhidin işe zamanında başlamaması veya sözleşme şartlarına aykırı olarak işi geciktirmesi veyahut tahminlere göre, işi zamanında bitirmesinin imkânsız olduğu görülürse, arsa sahibi sözleşmede teslim için kararlaştırılan süreyi beklemeksizin TBK'nın 473/1 fıkrası uyarınca sözleşmeden dönebilir.

TBK'nın 473. maddesinde sayılan dönme sebepleri, müteahhidin kusuru olmadan ortaya çıksa dahi, arsa sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Dolayısıyla, işe zamanında başlamama veya belirlenen tarihte teslim edilemeyeceğinin anlaşılması halinde bu durum, müteahhidin kusuru olmadan ortaya çıkmış olsa bile, arsa sahibi sözleşmeden dönebilir.

Burada dikkat edilmesi gereken konu, arsa sahibine dönme hakkı veren hususların müteahhidin sözleşmeye aykırı tutumu ile nedensellik bağı oluşturması gerektiğidir. Dolayısıyla, işe başlanamaması veya işin geciktirilmesine neden olan hususlar tamamen müteahhidin dışında gerçekleşiyorsa, arsa sahibi ifa zamanından önce dönme hakkını kullanamaz. Mesela arsa sahibinin arsasında,önceden tahmin edilemeyen şekilde kaya çıkması ve bu yüzden işin gecikmesi, ifadan önce dönme hakkını vermez.

Ayrıca, arsa sahibi, gecikmeler kendi yüzünden meydana gelmiş ise dönme hakkını yine kul1anamaz. Örneğin, inşaat yapılacak arsada oturan arsa sahibinin burayı zamanında boşaltmaması, işlerin takibi için müteahhide vermesi gereken vekâleti vermemesi gibi hallerde sözleşmeden dönme hakkı doğmaz.

1.1 İnşaatın Teslim Gününü Beklemeden Sözleşmeden Dönme Hakkı Doğuran Haller

İşe başlama tarihi sözleşmede açıkça tespit edilmişse, bu tarihin işe başlamadan geçirilmesiyle, arsa sahibi TBK'nın 473. maddesinin 1. fıkrası uyarınca sözleşmeden dönebilir. Sözleşmede, işe ne zaman başlanacağı açıkça belirtilmemişse, arsa sahibi müteahhitten derhal işe başlamasını isteyebilir. (TBK md.90'na kıyasen) İyi niyet kuralları çerçevesinde tespit edilecek en kısa sürede işe başlanmazsa, arsasahibi yine dönme hakkını kullanabilir.[1]


Burada Müteahhit işe zamanında başlamıştır. Ancak buna rağmen, iş niteliğinegöre olması gereken tempodan yavaş yürütülüyor veyahut kesintiye uğruyorsa, dönmenin şartları gerçekleşmiş demektir.

Ancak işin, tarafların Kat Karşılığı inşaat sözleşmesini kurarken tahmin edilenden/beklenilenden daha yavaş ilerlemesi de tek başına dönme için yeterli değildir. Zira normal çalışma temposu işe başlandıktan sonra tespit edilebilecek bir durumdur. Böylece, işin görülmesinde taraflarca önceden öngörülemeyen zorluklar çıkması halinde gecikmeler normal karşılanmalıdır Buna karşılık, işi kolaylaştıran bir durumun ortaya çıkması halinde, Müteahhit, arsa sahibinin çalışmalarının yavaş süreceğini düşündüğünü belirterek faaliyetlerini ertelemez ve işin yapımını hızlandırmaktan kaçınamaz.


Arsa sahibinin TBK'nın 473. maddesinin 1. fıkrasına dayanarak sözleşmeden dönebileceği son durum, tahminlere göre, arsa sahibinin kusuru dışında gerçekleşen gecikme müteahhidin işi zamanında bitiremeyeceği derecede olursa, arsa sahibi teslim için kararlaştırılan süreyi beklemeksizin sözleşmeyi feshedebilmesidir.

TBK'nın 473. maddesinin 1. fıkrasının bu düzenlemesi, inşaatın tamamlanması için belirli bir vade tespit edilmiş olan sözleşmelerde uygulanabilecektir. Bu tespit, belirli bir tarih şeklinde olabileceği gibi, sözleşmenin kurulmasından veya belli bir olayın gerçekleşmesinden veya da çalışmaların başlamasından sonra belli bir olayın geçmesi şeklinde de olabilir.

Arsa sahibinin bu şekilde vadeden önce sözleşmeden dönebilmesi için, inşaatın kararlaştırılan vadede yetişmeyeceğinin kesin olarak anlaşılması gerekir. Sadece ifanın zamanında yapılamayacağının veya bunun güç olacağının anlaşılması halinde, arsa sahibi vadeden önce sözleşmeden dönemez. Buna karşılık, somut olayın özellikleri dikkate alındığında, hayatın olağan akışına göre inşaatın vadede tamamlanamayacağı anlaşılırsa, müteahhit bir takım varsayımsal kolaylıkları ileri sürerek arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkını önleyemez. Yaptığı iş konusunda arsa sahibinden daha bilgili olması gereken müteahhit, üzerine aldığı işin belirlenen tarihe kadar yetişmeyeceğini bilmeli ve işini ona göre ayarlamalıdır. Dolayısıyla, inşaatın vadeye yetişmeyecek durumda olması, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan sebeplerle ortaya çıkabileceği gibi, sözleşme kurulurken de tahmin edilebilir. Belirtilen her iki durumda, diğer şartlar da gerçekleşmişse, arsa sahibi sözleşmeden dönebilir.

1.2 Müteahhide İşin Gecikmeden İfası İçin İhtarda Bulunulması ve Süre Verilmesi

Arsa sahibinin ifadan önce fesih hakkını kullanabilmesi için, önce müteahhide ihtar çekmeli ve TBK Md. 124 deki hallerden biri olmadıkça, işe başlaması ve devam etmesi için uygun bir mehil verilmelidir. Mehil ile ihtar aynı anda yapılabilir.[5] TBK'nın 473. maddesinin 1. fıkrasında ihtar ve mehilden açıkça bahsedilmemektedir; ancak bu durumda kanunda boşluk olduğu ve bu boşluğun borçlunun temerrüdüne ilişkin genel hükümlere göre doldurulabileceği kabul edilmektedir.

Arsa sahibinin vereceği mehilin uygunluğu belirlenirken, çalışma temposunun, işçi, araç ve gereç sayısının beklenebilecek normal oranda artırılması halinde işin bitirilmesi için yeterli olup olmadığına bakılmalıdır. Eğer işin yapılmasındaki gecikme, bütün tahminlere göre, müteahhidin işi belli bir zamanda bitirmesine imkân vermeyecek derecede ise, mehil tayinine gerek olmaksızın sözleşmeden vadeden önce dönülebilir.


1.3 İnşaat Tamamlandığında Ayıplı veya Sözleşmeye Aykırı Şekilde Olacağının Belli Olmasına Rağmen Üçüncü Kişiye Yaptırılmasının Mümkün Olması

TBK'nın 473. maddesinin metninde, inşaatın ayıplı olduğunun anlaşılması halinde arsa sahibine sözleşmeden dönme hakkı açıkça tanınmamıştır. Maddenin 2. fıkrası bu gibi hallerde, arsa sahibinin işin düzgün bir şekilde yapması için müteahhide süre vermesi, buna rağmen bu sürenin sonuna kadar müteahhidin gerekeni yapmaması halinde, masrafları ve hasarı müteahhide ait olmak üzere işi başkasına gördürebileceği belirtilmiştir. Bu hükmün uygulanabilmesi için öncelikle, müteahhidin tutumunu değiştirmedikçe inşaatın ayıplı veya sözleşmeye aykırı olacağı, işin gidişatından anlaşılmalıdır.

Hükmün uygulanmasının ikinci şartı, müteahhidin kusurlu olmasıdır. İnşaatın ayıplı veya sözleşme şartlarına aykırı olduğu anlaşılsa bile, bu durum müteahhidin kusuru olmaksızın ortaya çıkıyorsa, arsa sahibi söz konusu haklarını kullanamaz.[6] Bu durumda sadece ifa zamanına kadar bekleyip, ayıba karşı sorumluluktan doğan haklarını(TBK md.475) kullanabilir.

Son olarak da, inşaatın ayıplı veya sözleşmeye aykırı olduğu anlaşıldıktan sonra arsa sahibi müteahhide söz konusu sakıncayı ortadan kaldırması için uygun bir süre vermelidir. Bu süre içinde müteahhit, yanlış giden işleri düzeltip, önceden hatalı olarak yapılan kısmı da tamir edecektir. TBK Md.124 hükümlerine kıyasen, verilecek sürenin yararsız olacağı anlaşılıyorsa, arsa sahibi süre vermeksizin doğruda sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmelidir.


2. Arsa Sahibinin Ayıba Karşı Sorumluluktan Doğan Sözleşmeden Dönme Hakkı

2.1 Müteahhidin Ayıba Karşı Sorumluluk Borcunun Doğumu İçin Gerekli Şartlar

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin imal edilen inşaat (şey) bakımından arsa sahibine ayıba karşı sorumluluk borcu vardır. Bu borç, TBK'nın 474 ila 478 maddelerinde düzenlenmiştir.


İnşaattaki ayıp, TBK m.475/1’de:

"Eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme...."

şeklinde ifade edilmiştir. İnşaat sözleşmelerinde inşaatın kullanma amacının tespiti kolaydır. Çünkü plân ve projelerden inşaatın ne tür bir Yapı olacağı anlaşılabilir. Bu bağlamda müteahhidin, inşaat sırasında plân, proje ve mevzuatta belirlenen Yapı tekniğine uygun hareket etmemesi, orta kalitede malzemeyi seçip kullanmaması, inşaatın değerinin düşmesi, ayıplı bir inşaatın ortaya çıkmasına Yol açmaktadır.

Müteahhidin ayıba karşı sorumluluk borcunun doğabilmesi için, öncelikle sözleşmeye konu olan inşaatın tamamlanarak ayıplı olarak teslim edilmesi, arsa sahibine yüklenemeyen bu ayıbın gerekli muayene ve ihbar külfetinin yerine getirilerek müteahhide zamanında bildirilmiş olması gerekir. Bu şartların gerçekleşmesi halinde müteahhidin ayıba karşı sorumluluktan hakları doğmuş olur. Bu kısa açıklamadan sonra,bu şartların ayrıntılı açıklaması yapılacaktır.


Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin ayıba karşı sorumluluktan dolayı sorumlu tutulabilmesi için inşaatın tamamlanarak arsa sahibine sözleşmedeki şartlara uygun olarak teslim edilmesi gereklidir.Çünkü ayıbın ortaya çıkabilmesi için müteahhidin bu ayıplı inşaatı, zamanında karşı tarafa teslim etmiş olması gerekir. Ancak, önemle belirtmek gerekir ki arsa sahibi eksik veya ayıplı ifayı teslim almak zorunda değildir. Bu nedenle ayıplı veya eksik ifa halinde, arsa sahibinin inşaatı teslim almaktan kaçınması, onu temerrüt haline düşürmez.

Buna karşılık inşaatın ayıplı olması arsa sahibinin onu asla teslim almayacağı anlamına gelmez. Zira Türk Borçlar Kanunu'ndaki ayıp hükümlerinin harekete geçebilmesi için inşaatın ayıplı olarak teslim edilmiş olması gerekmektedir. Bu noktada zaman zaman karışıklıklara sebep olabilecek teslim ve kabul kavramlarına açıklık getirmek gerekir. TBK'nın474. maddesi müteahhidin ayıba karşı sorumluluktan sorumlu tutulabilmesi için inşaatın teslimini şart koşmuştur.

"Teslim" aşamalı bir süreçtir. Teslim alma da bu süreçte teslim etmeden sonra gelen aşama olarak değerlendirilemez. Teslimle birlikte müteahhit kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan Temel edim borcunu yerine getirmiş olur; arsa sahibi de ayıba karşı sorumluluktan doğması muhtemel haklarını kaybetmemek için TBK'nın 474. maddesinde belirtilen süre içinde inşaatta ayıp kontrolü yapmalıdır ve bir ayıbın mevcudiyeti halinde bunu ihbar etmelidir. Teslim fiilinin arsa sahibi açışından adlandırılmış olan "teslim alma" kavramını TBK'nın477. maddesinde de ifadesini bulan "kabul" kavramı ile karıştırmamak gerekir.


2.1.2.1 Genel Olarak Ayıp Kavramı

İnşaatın ayıplı olup olmadığının tespitinde ilk kıstas sözleşmedir. Sözleşme ele alınırken ilk bakılacak husus, inşaatın özellikleri konusunda tarafların açık anlaşmasının mevcut olup olmadığıdır. Varsa inşaatın taşıması gereken özelliklerin tespitinde ilk olarak dikkate alınacak vasıflar, üzerinde açıkça anlaşılan vasıflardır. Üzerinde açık anlaşma olmayan noktalarda sözleşmenin yorumu yoluyla tarafların zımni olarak bu noktalar üzerinde anlaşma yapıp yapmadıkları tespit edilmeye çalışılacaktır. Üzerinde zımni anlaşma da olmayan noktalarda inşaattan beklenilen özellikler sözleşmenin tümü dikkate alınarak dürüstlük kurallarına göre tespit edilecektir.[9] İnşaat, sözleşmede açık veya zımni olarak kararlaştırılan niteliklere (renk, biçim, ölçü, imal tarzı vb.) sahip değilse ayıplıdır.

İnşaatın ayıplı olup olmadığının tespitindeki ikinci kıstas dürüstlük (iyi niyet) kuralıdır. Arsa sahibinin sözleşmede sarih ya da zımni şekilde kararlaştırılan vasıflar yanında, inşaatın sözleşmenin muhtevasına göre lüzumlu olan bazı vasıfları taşımasını beklemeye hakkı vardır.

Dürüstlük kuralı gereği, sözleşmede hükme bağlanmamış olsa da, aksi kararlaştırılmadığı sürece müteahhit kullanılmaya elverişli bir inşaat teslim etmelidir. İnşaatın kullanılmaya elverişli olmasından, herhangi bir şekilde değil, müteahhidin ,somut sözleşmeden anlayabileceği kullanma amacına uygun elverişlilik anlaşılır.

İnşaattaki ayıp, her sözleşme ilişkisinde farklı şekillerde meydana gelebileceğinden, bütün inşaat grupları için geçerli olabilecek bir ölçüt bulunmamaktadır. Bu nedenle ayıp kavramı nisbi niteliktedir.

Yargıtay'ın bir kararında ayıp kavramı şu şekilde ifade edilmiştir;

"...Eser sözleşmesinden doğan yüklenicinin borçları, bozukluklara karşı sağlama (ayıplara karşı tekeffül) borcunu da kapsar. Bozukluk, bir malda normal olarak bulunması gereken niteliklerin bulunmaması ya da bulunması caiz olmayan bozuklukların bulunmasıdır. Diğer bir söyleyişle, bozukluk (ayıp), eşyanın normal niteliklerinden ayrılmasıdır...."

2.1.2.2 Ayıp Türleri

Borçlar Kanunu anlamında Temel ayrımlardan birisi açık-gizli ayıp şeklindedir. Açık ayıp, iki şekilde ortaya çıkabilir. Eğer ayıp daha teslim sırasında herhangi bir muayeneye gerek kalmaksızın ilk bakışta göze çarpacak kadar ortadaysa bunun açık ayıp sayılacağından şüphe yoktur. Bunun yanı sıra ilk bakışta göze çarpacak kadar açık olmamasına rağmen arsa sahibinin TBK'nın474. maddesinin 1. fıkrasına göre, inşaatı teslim alıp, muayene ettikten sonra tespit edilebilecek ayıp, açık ayıptır. Buna karşılık gizli ayıplar ise, teslim sırasında göze çarpmayan ve TBK'nın180. maddesinin 1. fıkrasına göre yapılacak özenli birincelemeyle de tespit edilemeyen ayıplardır. Gizli ayıplar ya saklı ayıplardır veya sonraki bir tarihte, inşaat binasını kullanılırken ortaya çıkan ayıplardır.

Bundan başka, inşaatta ortaya çıkabilecek ayıplar maddi, hukuki ve ekonomik ayıplar olarak üçe ayrılabilir. Maddi ayıplar, öncelikle sözleşme konusu şeyin maddi yapısına ilişkin özelliklerin, sonra şeyin kullanılmasını, normal ve sağlıklı işlemesini sağlayan ve son olarak da bu şeye değer kazandıran özelliklerin sözleşme de kararlaştırılan veya dürüstlük kuralına göre beklenenden eksik olması halinde söz konusu olur.

Hukuki ayıplar, kanunda belirtilen veya sözleşmede kararlaştırılan niteliklerinyokluğuna neden olan ya da şeyin değerini veya amacından beklenen faydaları negatif yönde etkileyen ve hukuk düzeni nedeniyle ortaya çıkan ayıplardır.[15]Hukuki ayıp teslim edilen inşaatın yürürlükteki hukuk kurallarına herhangi bir şekilde aykırı olması nedeniyle ortaya çıkan ayıptır.

Ekonomik ayıplar ise, sözleşme konusu şeyin verimi, getirdiği kar ve vergiden muaf olması gibi ekonomik özelliklerinin bulunmaması veya eksik olmasıdır. Dolayısıyla arsa sahibi teslim edilen inşaattan beklediği verimi alamıyorsa inşaat ekonomik olarak ayıplıdır.[16]Bir gayrimenkulün Kira geliri, bir Ticari işletmenin iş hacmi, taşınmazı Otel veya Fabrika işletmesi olarak kullanılması gibi durumlar ekonomik özelliğe örnek olarak verilebilir.

Müteahhidin teslim borcunu ifa etmesi ile birlikte müteahhidin ayıba karşı sorumluluğu başlamış olmaktadır. Ayıp, teslim edilen inşaatın niteliklerinde, sözleşmeye ve dürüstlük kurallarına göre teslim edilmesi gereken inşaatın özellikleri ile karşılaştırıldığında ortaya çıkan her türlü sapma olarak tanımlanmaktadır.

Arsa sahibinin ayıplı inşaat teslimi karşısında ayıba karşı sorumluluktan doğan haklarını kullanabilmesi için gerçekleşmesi gereken bir diğer şart, TBK'nın474. maddesinin 1. fıkrası gereği, inşaatı muayene ve ayıbı ihbar külfetlerini yerine getirmiş olmasıdır. Söz konusu şart TBK'nın474. maddesinde hükme bağlanmış olup, anılan hükme göre, arsa sahibi meydana getirilen inşaatın teslimden sonra, işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz bu şeyi muayene etmek ve varsa ayıpları müteahhide bildirmek zorundadır.

Arsa sahibinin muayene ve ihbar yükümlülüğünü düzenleyen TBK'nın474. maddesinin 1. fıkrasının hükmü emredici nitelikte değildir. Bu nedenle taraflar yapacakları sözleşme ile açık ya da zımni farklı bir düzenleme yapabilirler. Dolayısıyla muayenenin bir bilirkişi tarafından yapılacağı belirtilebileceği gibi tarafların birlikte yapmaları da kararlaştırılabilir.


2.1.3.1 Muayenenin yapılması

Arsa sahibine yüklenen muayene ve ihbar külfetinin amacı müteahhidin, imal edip teslim ettiği inşaatın arsa sahibini tatmin edip etmediğini, inşaatın kabul mü edildiğini, yoksa ayıp iddiasıyla ret mi edildiğini mümkün olduğu kadar çabuk olarak bilme yönündeki meşru menfaatini korumaktır. Çünkü, müteahhit ancak kendisine yapılan bildirim üzerine gerekli araştırmalarda bulunma ve gerektiğinde buna itiraz edebilme imkanına kavuşacaktır. TBK'nın474. maddesinin 1. fıkrası uyarınca iş sahibinin inşaatı muayene etmesi ve tespit ettiği ayıpları zamanında ihbar etmesi yükümlülüğü, müteahhidin söz konusu sıkıntılardan bir an önce haberdar olmasını sağlamaktadır.

BK, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarına, masrafları kendilerine ait olmak üzere inşaatın muayenesini bilirkişiye yaptırma ve muayene sonucunu bir raporla tespit ettirme imkânı tanımıştır (TBK md, 474). Bu hükümden anlaşılacağı üzere bilirkişiye gitme, taraflara tanınmış bir haktır ve kullanılması her iki tarafın da menfaatinedir. Böylece müteahhit, teslim ettiği inşaatta ayıp olmadığını tespit ettirerek sorumluluktan kurtulabilir, ars asahibi ise, teslim aldığı inşaattaki ayıpları ispat edip müteahhidin sorumluluğuna gidebilir.

İnşaatın tesliminden belli bir zaman sonra ve özellikle inşaatın kullanılmasıyla ortaya çıkabilecek gizli ayıplar bakımından söz konusu sürenin işlemesi söz konusu olmayacaktır. Bunun yanı sıra müteahhit tarafından kasten gizlenen ayıplar bakımından ise arsa sahibinin muayene ve ihbar külfeti bulunmamaktadır.


2.1.3.2 Ayıbı İhbar Yükümlülüğünün Yerine Getirilmesi

Arsa sahibi, yaptığı muayene neticesinde veya çok açık olduğu için herhangi bir muayeneye gerek kalmadan tespit ettiği ayıpları müteahhide zamanında bildirmekle yükümlüdür. Yapılan inceleme sonucunda farkına varılan ayıplar, arsa sahibi veya yetkili temsilcisi tarafından müteahhide veya onun yetkili yardımcısına zamanında bildirilmediği takdirde, arsa sahibi TBK'nın 475. maddesinden doğan haklarını kaybeder. Arsa sahibinin, söz konusu ihbar külfeti açık ayıplarda olduğu kadar gizli ayıplar için de geçerlidir.

Arsa sahibi, ihbarı müteahhidin haberi olacak şekilde herhangi bir biçimde sözlü,yazılı, e-posta veya telefonla yapabilir. Ancak, ispat güçlüğü ile karşılaşılmaması için, ayıp ihbarının yazılı şekilde yapılması, HMK anlamında delil olmasını sağlayacağından arsa sahibinin yararına olacaktır. Arsa sahibi TBK'nın474. Maddesinin 2. fıkrasına dayanarak mahkemeden bilirkişi tayin edilmesini istemişse, mahkemenin tayin ettiği bilirkişinin hazırlayacağı raporun müteahhide tebliğ edilmesi veya inşaatın ayıplı olması nedeniyle açılan davanın müteahhide bildirilmesi ayıp ihbarı olarak kabul edilir.Bunun yanı sıra arsa sahibinin ayıp dolayısıyla doğrudan açtığı dava üzerine gönderilen tebligat da ayıbı ihbar olarak kabul edilmelidir.

İhbarın içeriği ise, müteahhidi somut olaydan haberdar edebilecek nitelik ve nicelikte olmalıdır. Dolayısıyla müteahhit gelen ihbardan, ayıbın özelliklerini ve nasıl davranacağını belirleyebilmelidir.İhbarın süresi ise, kanunda açıkça belirtilmemiştir. TBK'nın474. maddesinde muayenenin imkan bulur bulmaz ve tespit edilen kusurların bildirilmesini hükme bağlamıştır. Bu sonuçla TBK'nın 477. maddesi hükmünün birlikte değerlendirilmesiyle ihbarın derhal yapılmasının gerekli olduğu çıkarılabilir.


2.2 Ayıba Karşı Sorumluluktan Doğan Haklar

TBK'nın 475. madde hükmü uyarınca arsa sahibinin, yukarıda kısaca izah edilen şartların gerçekleşmesi halinde, sözleşmeyi fesih (dönme), ücretin indirilmesi, inşaatın tamiri ve tazminat talep etme hakları bulunmaktadır. Bu haklardan dönme, ücretin indirilmesi ve inşaatın tamirini isteme seçimlik hak niteliğindedir. Arsa sahibinin bu hakları, ayıba karşı sorumluluğun gerçekleşme şartlarına bağlıdır. Buna ek olarak, ayıbı takip eden zararlara ilişkin tazminat talebi, seçimlik haklardan birisiyle birlikte ileri sürülebilir. Ayıba karşı sorumluluktan doğan haklardan, tazminat dışında kalanları için, müteahhidin kusurlu olması şart değildir. Zira bu haklar bakımından, müteahhidin kusursuz sorumluluğu bulunmaktadır.

Ancak, arsa sahibi, kendisine teslim edilen inşaatın ayıplı olduğu her zaman bu haklardan birini dilediği gibi seçip kullanamaz. Burada somut olayın özellikleri arsa sahibinin iradesini kısıtlamaktadır. Mesela arsa sahibinin binasında yaptırdığı tadilatın niteliği gereği kaldırılması fazla boyutta zarara neden olacaksa arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkının olmadığı kabul edilmektedir.


Teslim edilen inşaattaki ayıp, sözleşmeden dönmeyi gerektirecek kadar derin değilse arsa sahibi inşaatın tamirini (düzeltilmesini) isteyebilir (TBK md.475/2), arsa sahibinin bu hakkını kullanabilmesi için inşaatın tamirinin objektif olarak mümkün olması ve yapılacak işlemlerin çok fazla miktarda masraf gerektirmemesi şarttır (TBKmd.475/2). Masrafın fazla olup olmadığı, tamirin inşaatta meydana getireceği fayda ileyapılacak masraf arasındaki objektif orantıya göre tespit edilebilir.

Arsa sahibi ayıbın giderilmesini talep edince, müteahhit derhal bu yönde çalışmalara başlamak ve objektif, orta zekalı, normal bir müteahhitten beklenen süre içinde bu ayıbı ortadan kaldırmak zorundadır. Müteahhit beklenen süre içinde inşaatın tamirini sağlamazsa, arsa sahibi ihtar çekerek onu temerrüde düşürebilir. Buna karşılık arsa sahibi ayıbın giderilmesi için belirli bir süre tayin etmiş ve müteahhit bu süreye riayet etmemişse, ayrı bir ihtara gerek kalmaksızın temerrüde düşer (TBK md.107), Müteahhidin temerrüde düşmesi halinde kendisine TBK'mn123. maddesinin 1. fıkrası gereğince uygun bir süre (mehil) verilir ve aynı maddenin 2. fıkrasındaki haklar arsa sahibi lehine ortaya çıkar. Öte yandan müteahhit inşaatı ayıplı olarak tamir ederse arsa sahibi TBK'nın475.maddesindeki hakları tekrar elde eder.

Müteahhidin teslim ettiği inşaattaki ayıp, sözleşmeden dönmeyi haklı gösterecek derecede önemli değilse, arsa sahibi inşaatın tamir edilmesini istemenin yanısıra ücretten uygun bir indirim de talep edebilir (TBK md.475/II). Bu hüküm uyarınca indirimin talep edilebilmesi için, ayıp nedeniyle inşaatın değerinde bir azalmanın olması gerekir. Gerçekleşen bu azalmanın miktarı, ayıpsız inşaatın piyasadaki cari değerine göre tespit edilir. Başka bir deyişle, değer eksikliğinin tespitinde tarafların sözleşmede kararlaştırdıkları fiyat değil, inşaatın dışarıdaki gerçek fiyatı göz önüne alınır. Dolayısıyla inşaatın ayıplı halinin piyasadaki değeri, tarafların sözleşmede kararlaştırdıkları değere eşit veya ondan fazla olsa bile ücretten indirim talebinde bulunulabilir. Burada dikkate alınması gereken diğer bir husus, ücret indiriminin istenebilmesi için ayıplı inşaatın az çok bir değer taşımasıdır. Bu nedenle ayıbın, inşaatın değerinde belli azalmaya neden olması, ancak bunu tamamen ortadan kaldırmamış olması gerekir. Aksi halde, yani değer eksikliğinin inşaatın fiyatıyla aynı olduğu durumlarda TBK'nın 227. maddesinin 3. fıkrası hükmüne kıyasen dönme yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmelidir.

2.2.4.1 Genel Olarak Dönme Hakkı ve Kullanılmasının Şartları

TBK'nın 475/1 maddesinde dönme hakkı

"Eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönebilir" şeklinde ifade edilmiştir.

Dönme, sözleşmeyi tek yanlı olarak ortadan kaldırma ve önceden ifa edilen edimlerin iadesi anlamına gelen olumsuz yenilik doğuran bir haktır. Bu hakla arsa sahibi tek taraflı irade açıklamasıyla, müteahhidin rızasına veya mahkeme kararına gerek olmaksızın sözleşmeyi geriye etkili olarak ortadan kaldırabilir.Bu hakkın kullanılması neticesinde menfaat durumu sözleşme öncesi hale döner. Dönme hakkının kullanılmasıyla birlikte, tarafların kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan temel edim yükümlülükleri ortadan kalkar ve o güne kadar aldıklarını (müteahhit ücreti faiziyle birlikte, arsa sahibi dealdığı inşaatı, o güne kadar elde ettiği faydalarıyla birlikte) geri vermek zorunda kalır. Arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkını kullanarak sözleşmeyi ortadan kaldırması, sonuçları itibariyle müteahhit için çok ağırdır. Bu yüzden kanun, müteahhidin ayıp dolayısıyla sorumluluğunun olduğu her yerde, arsa sahibine dönme hakkını kullanma imkânı tanımamış, bu hakkın kullanılmasını ekstra bazı şartların yerine gelmesine bağlamıştır. Arsa sahibinin bu hakkı kullanabilmesi için, yukarıda izah edilen ayıba karşı sorumluluğun genel şartlarının yanı sıra, teslim edilen inşaatın arsa sahibi için "kullanılamayacak veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacak"derecede ayıplı olması gerekmektedir.

Ancak, TBK'nın 475. maddesinin 3. fıkrası hükmü, arsa sahibinin dönme hakkını bazı hallerde sınırlandırmaktadır. Madde hükmü şu şekildedir:

"Eser, iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.".

Dolayısıyla niteliği gereği inşaatın yıkılması veya kaldırılması aşırı bir zarara neden olacak ise arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkı bulunmamaktadır. Buna karşılık arsa sahibinin ücretten indirim veya tamir isteme hakları varlığını sürdürmektedir. Dolayısıyla teslim edilen inşaat nedeniyle dönme hakkının şartları oluşsa bile bu durumda, arsa sahibi kendisi inşaatı tamir edebileceği gibi hakim kararı olmaksızın bu işi üçüncü kişilere de yaptırabilir (TBK md.113) veya ücretten indirim de talep edebilir.

Yargıtay 15 HD., 08.04.1977 tarih, E. 470, K. 837 sayılı kararında şu sonuca varmıştır: "Olayda müteahhit akdi borcunu yerine getirmeyip inşaatı yarım bırakmakla temerrüde düşmüştür. Davacı yarım kaldığının tespiti için mahkemeye başvurmuştur. Mahkeme, sözleşmenin 8. maddesinde sözleşme hükümlerini yerine getirmeme halinde, müspet ve menfi zararların tazmini öngörüldüğünden fesih isteğini reddetmiştir. Taraflar arasında kararlaştırılan sözleşmenin 8. maddesi yasal şartların gerçekleşmesi halinde tarafların fesih hakkın ıortadan kaldıracak nitelikte değildir. Davacının iddiası davalının inşaatı tamamlamadan işi terk ettiği şeklindedir. Bu iddianın gerçekleşmesi halinde, davalının temerrüt nedeniyle davacının haklı olup olmadığı BK'nın360. (TBK md. 475) maddesinin olaya uygulanmasıyla çözümlenmelidir. Bunun için öncelikle davalının davacıya karşı hangi oranda yerine getirmiş olduğunun belirlenmesi gerekir. Davalının yapmış olduğu bölümler davacının kullanamayacağı ve nisfet kaidelerine göre kabulü icbar edemeyeceği derecede kusurlu veya mukavele şartlarına aykırı değilse veya aykırılık kabulden çekinmeyi haklı kılacak derecede önemli olsa bile davacının arsası üzerine yapılmış bir bina söz konusu olduğundan yapılmış bir inşaatın refi ve kal 'i aşırı zarara neden olacaksa sözleşmenin feshi yerine davacıya verilecek dairelerin karşılığını teşkil eden bedelin indirilmesi gerekir. Ancak, yapılacak inşaat türü, miktarı ve değeri itibariyle kaldırılması davalıya aşırı bir zarar vermeyecekse sözleşmenin feshi gerekir. ". (Bkz. YKD. 1977, sh. 393).


2.2.4.2 Sözleşmeden Dönme Hakkının Kullanım Şekli ve Zamanı

Dönme, irade bildirimi olduğundan arsasahibi, konuşma veya yazma araçları kullanarak müteahhide durumu bildirecektir. İradenin dış dünyaya açıklanma biçimi konusunda TBK'da özel bir düzenlemeye yani şekle rastlanmamaktadır. Dolayısıyla borçlar hukukundaki ana ilke "şekilserbestisi" burada da uygulanacak ve arsa sahibi herhangi bir şekle bağlı olmadan dönme iradesini müteahhide ulaştırabilecektir.

Ayrıca, arsa sahibi dönme bildirimini kendi açtığı davada belirtebileceği gibi, müteahhidin açtığı davada itiraz yoluyla da bildirebilir Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesinde sözleşmeden dönme hakkının kullanılabilmesi için arsa sahibinin ayrı bir dava açmasına gerek olmayıp, tek taraflı varması gerekli irade beyanı yeterlidir. Arsa sahibinin sözleşmeden dönme konusundaki iradesini bildirdikten sonra artık bu beyan tek taraflı olarak geri alınamaz. Ancak dönme bildirimine rağmen tarafların anlaşarak sözleşmeyi eski içeriğiyle canlandırmaları mümkündür. Bu durumda canlandırılan sözleşme yeni bir sözleşme değil dönme ile sona erdirilendir.

Teslim edilen inşaatın ayıplı olması ve diğer koşulların gerçekleşmesi halinde arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkı bulunmaktadır. Ancak, bu hakkın kullanılmasının zaman bakımından sınırları bulunmaktadır. Bu konuda TBK'nın478. Maddesi hükmü uygulanacak ve buradaki zamanaşımı süresi içinde dönme hakkı kullanılabilecektir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu Taşınmaz olduğu için, satım sözleşmesine paralel olarak beş yıllık zamanaşımı süresi söz konusu olacaktır (TBK md.244/3 ve md.478). Eğer müteahhit inşaattaki ayıbı kasten arsa sahibinden saklamışsa arsa sahibi 20 yıllık süre zarfında haklarını kullanabilir. (TBK md.146 birlikte TBK md.231 ve TBK md.478).

Yukarıda da belirttiğimiz gibi arsa sahibinin dönme hakkını kullanması herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Ancak arsa sahibi sonradan ispat güçlüğü ile karşılaşmamak için dönme beyanını yazılı ya da noterden yapmalıdır.


3. Müteahhidin Borçlu Temerrüdüne Düşmesi Nedeniyle Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönme Hakkı

3.1 Müteahhidin Temerrüdünün Şartları

TBK'ya göre borçlunun temerrüde düşebilmesi için öncelikle borcun muaccel, yani ifasının talep edilebilir olması gerekir. Sözleşmede kararlaştırılan inşaatın teslim edileceği anda (vade) borç muaccel hale gelecektir. Tarafların yaptıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaatın teslim edileceği tarih açıkça belirtilmişse bu sürenin dolmasıyla borç kendiliğinden muaccel olur.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin özelliğinden kaynaklanan bir halde arsa sahibinin müteahhidi inşaatın tesliminden önce de temerrüde düşürmesi mümkündür (TBK md.473). İnşaatın kararlaştırılan tarihte tesliminin mümkün olmayacağı açıkça anlaşıldığı hallerde müteahhit borcun muaccel olmasından önce temerrüde düşürülebilir. Bu hükümle, kanun dolaylı olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin borcunun, sadece bitmiş bir inşaatı teslim etmek olmadığını, müteahhidin aynı zamanda inşaatı yapmak/üretmek borcu altında da olduğunu göstermiştir. Burada müteahhit eser üretme borcunu ifaya zamanında başlamadığı için temerrüde düşmektedir.

Borçlunun (müteahhidin) temerrüde düşürülebilmesi için ihtar tarihinde ifanın mümkün olması gerekir. Eğer inşaatın teslim edileceği anda ifa imkansızlığı sözkonusuysa temerrütten bahsedilemez. Bu durumda TBK'nın136. maddesi anlamında objektif ifa imkansızlığı ortaya çıkar ve buna ilişkin hükümler uygulanır. Buna karşılık, borçlu temerrüde düştükten sonra ifa imkansızlığı meydana gelirse temerrüt hükümlerinin uygulanmasına devam edilir.

Borçlu temerrüdünün temel koşulu, ifanın gerçekleşmemiş olmasıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kural olarak ani edimli bir sözleşme olduğundan ifa, tamamlanan inşaatın zamanında arsa sahibine teslimiyle gerçekleşir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir konu, inşaatın tamamlanmadan arsa sahibine teslim edilmiş olmasının, ifa anlamına gelmeyeceğidir. Fakat arsa sahibi, inşaatı bu haliyle kabul ederse, ifa gerçekleşmiş olur. Ayrıca inşaatın teslim edilmesiyle, arsa sahibi tarafından kabul edilmesi,birbirinden farklı kavramlardır. Çoğu zaman inşaat teslim edildikten sonra arsa sahibi tarafından kabul edilir. Teslim edilen inşaatın sonradan ayıplı çıkması ve kabul edilmemesi halinde ayıba karşı sorumluluk hükümleri söz konusu olur. Dolayısıyla bu durumda borcun hiç ifa edilmemesi değil, ayıplı ifa edilmesi ortaya çıkar. Arsa sahibi de borçlu temerrüdüne ilişkin hükümlere değil, ayıba karşı sorumluluktan doğan haklarına dayanır.

Müteahhit inşaatı zamanında, sahip olduğu bir def'iye dayanarak teslim etmemişse temerrüde düşmez. Mesela, teslimden önce ödeneceği sözleşmede kararlaştırılmış olmasına rağmen ücret ödenmemişse, müteahhit ödemezlik def'ini ileri sürerek temerrüde düşmeksizin vadesi gelmiş malı teslim etmeyi reddedebilir. Bu noktada TBK'nın479. maddesinin 1. fıkrası hükmü göz ardı edilmemelidir.

Müteahhidin temerrüde düşmesini engelleyen bir diğer durum ise, arsa sahibinin ifayı engellemesidir. Bu durumda müteahhit temerrüde düşmeyeceği gibi, tersine alacaklı temerrüdü ortaya çıkar. Arsa sahibinin ifayı engellemesi genellikle iki şekilde ortaya çıkar. Bunlardan ilki, teslimin gerçekleşmesi için arsa sahibinin katılmasının gerektiği hallerde bunlardan kaçınmasıdır. Arsa sahibinin ifayı engellemesiyle ilgili diğer bir hal ise, müteahhidin arsa sahibinin davranışları nedeniyle inşaat çalışmalarına başlayamaması, geç başlaması veya sık sık durmak zorunda kalmasıdır. Dolayısıyla bu durumlarda da müteahhidin temerrüde düşmesi söz konusu olmaz.

İhtar, borcun ifa edilmesi için alacaklı tarafından borçluya yapılan son çağrıdır. Gerçekten de alacağın muaccel hale gelmesiyle borçlu kendiliğinden temerrüt duruma düşmez. Borçlunun temerrüt halinin gerçekleşmesi için, bunun yanında alacaklının ifayı talep etmesi ve edimi kabule hazır olduğunu bildirmesi gerekmektedir. İhtarın amacı, ağır sonuçlar içeren temerrüt durumu gerçekleşmeden, alacaklının borçluyu son bir kez uyarmasıdır.

Ancak, alacaklı tarafından yapılan bir irade açıklamasının ihtar olarak kabul edilebilmesi için, bu açıklamada mutlaka ihtar sözcüğünün kullanılmasına gerek yoktur. Bu niteliğiyle ihtar, alacaklının bir kural koyma yetkisidir. Zira, yapılan ihtarla alacaklı bir edim yükümlülüğü kuralı koyar ve edimin borçlu tarafından yerine getirilmemesi, konulan kuralın ihlali ve dolayısıyla borçlunun temerrüdü sonucunu doğurur.

İhtar, alacaklı ya da yetkili temsilcisi tarafından yapılır. İhtar, teknik olarak hukuki işlem değil, hukuki işlem benzeri bir irade açıklaması olarak tanımlanabilmektedir. İhtarın hukuki sonuçlarını doğurabilmesi için, borçlu veya yetkili temsilcisinin hukuk alanına ulaşmış olması gerekir. Bu anlamda ihtar, varması gerekli bir irade açıklaması olduğundan, etkisini borçlunun hakimiyet alanına ulaştığı anda meydana getirir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin temerrüde düşmesi halinde arsa sahibi hemen temerrütten doğan haklarının tamamını kullanamaz. Bu hakların tamamının, yani dönme hakkının da kullanılabilmesi için, TBK'nın123 maddesinin 1. fıkrası uyarınca, önce müteahhide aynen ifa için uygun bir süre verilmeli ve bu zaman zarfında müteahhit işi bitirmemiş olmalıdır. Aksi takdirde arsa sahibi sadece aynen ifayı talep edebilir.

Arsa sahibinin süre vermesi, geciken ifanın belli bir zaman içinde yapılmasını istediği anlamına gelir. Bu beyan temerrüt ihtarıyla birlikte yapılabilir. Müteahhide verilecek sürenin, somut olayın özelliklerine göre ve iyi niyet kuralları çerçevesinde tespit edilmesi gerekmektedir. Eğer sözleşme konusu inşaat henüz tamamlanmamışsa, verilecek süre kural olarak kalan işlerin tamamlanması için makul bir süre olmalıdır. Verilen süre, arsa sahibi tarafından çok kısa tayin edilmişse, müteahhit verilen sürenin yetersiz olduğunu, protesto etmiş olmak şartıyla, süreyi objektif ölçülere göre uygun sayılacak kadar uzun kullanabilir.

Bazı hallerde arsa sahibinin (alacaklının) müteahhide (borçluya) süre vermesine gerek yoktur (TBK md.124). Bu durumda, arsa sahibi borçlu temerrüdünden doğan tüm hakları ayrı bir süre vermeksizin kullanabilecektir. Bu kapsamda öncelikle, borçlunun hal ve durumundan süre vermenin yararsız olacağının anlaşılması yer alır (TBK md.124/1). Sözleşmede kararlaştırılan ifa zamanının gelmesine rağmen, müteahhit hala çalışmalara başlamamışsa veya faaliyetleri çok geri aşamadaysa arsa sahibi süre vermeksizin seçimlik haklara başvurabilir. Bu durumda arsa sahibi, temerrüt ihtarından hemen sonra derhal ifadan vazgeçip sözleşmeden dönebilecektir.

3.2 Arsa Sahibinin Müteahhidin Temerrüdünden Doğan Seçimlik Hakları

Müteahhit ve arsa sahibi arasında yapılan birçok kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, inşaatın başlangıç ve bitiş tarihleri, kesin bir takvim günü olarak ya da belirli bir süre aralığı olarak belirlenir. Taraflar arasında kararlaştırılmış ve sözleşmeyle imza altına alınmış bu tarihin gelmesi ya da bu tarihin gelmesine çok az bir sürenin kalmasına rağmen müteahhidin inşaata başlamaması veya teslim etmesi gereken sürede inşaatı bitiremeyeceğine kanaat getirilmesi durumları söz konusu olabilir. Bu durumlarda arsa sahibi, müteahhide seçimlik hakkını bildiren bir ihtar göndererek veya müteahhide dava açarak müteahhitten talepte bulunma hakkına sahiptir. Şayet bahse konu olan gecikme müteahhit kaynaklı değil ise, müteahhit gecikmenin arsa sahibi, Belediye veya idari makamlardan kaynaklandığını veya Deprem, savaş gibi mücbir sebepler nedeniyle kesin vadenin uzadığını belirtebilir. Arsa sahibi tarafından açılan davada, müteahhidin kusurundan kaynaklanmayan sebeplerden ötürü inşaat süresi uzamışsa bu süre ‘Ek Süre' olarak adlandırılır ve temerrüt tarihi de açılan davanın taraflarınca ortaya atılan iddialara göre belirlenir.

Alacaklının ihtarı ile muaccel bir borcun borçlusunun temerrüde düşeceği, Türk Borçlar Kanununun 117. maddesinde yer almaktadır. Bu maddeye göre, borçlunun temerrüde düşmesi için bahse konu borcun muaccel olması ve ihtar şartı aranmaktadır. Bunların yanında borcun ifasının mümkün olması gerekmekte ve alacaklının ifayı kabule hazır olması şartı da aranmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu'nun 117/2 maddesince sözleşmede vadenin belirli bir gün olarak kararlaştırılmış olması; taraflardan birine ifa gününü bir ihbarla tayin hakkı tanınmışsa, ihbarın usulüne uygun yapılması; dürüstlük kuralına göre ihtar yapılmasına gerek bulunmaması; kanunda ihtar şartı aranmadan temerrüdün gerçekleşeceği belirtilmesi (Ör.TTK m 407/1, m 141, TBK m 508/2) durumlarında ihtara gerek yoktur.

Bu seçimlik haklar; aynen ifa talebi, aynen ifadan vazgeçerek müspet zarar ve sözleşmeden dönme talebi veya sözleşmenin feshi istemidir. Bunun yanı sıra seçimlik haklardan biri olan sözleşmeden dönme talebi ile birlikte menfi zarar ve cezai şart istenebilir. Fakat cezai şart için tarafların imza altına aldığı sözleşmede, dönme halinde ödenecek cezanın kararlaştırılmış olması gerekmektedir.

Bir diğer seçimlik hak olan sözleşmenin feshi istemi ile birlikte arsa sahibi her türlü zarar ve ziyanını talep etme hakkına da sahiptir. Sözleşmenin feshi isteminde taraflar arasındaki borç ilişkisi ileriye etkili olarak ortadan kaldırılmış olur. Bu nedenden dolayı sözleşmede kararlaştırılmış olan fesih beyanından önceki bir tarihteki borç ihlali kaynaklı cezai şart da talep edilebilecektir.

Arsa sahibi için müspet zararın tazmini ve sözleşmeden dönülmesi gibi seçimlik hakların kullanılabilmesi açısından temerrüt tarihinin belirlenmesi çok önemlidir. Çünkü söz konusu seçimlik haklar, müteahhidin zamanında inşaata başlamama veya inşaatı belirlenen sürede bitirememe kusurlarından dolayı temerrüde düşme tarihinden hemen sonra kullanılmalıdır.

Şayet bu seçimlik haklar temerrüde düşme tarihinden hemen sonra kullanılmazsa,arsa sahibinin hukuki olarak aynen ifaya dair sonuçları talep ettiği anlamına gelmiş olacaktır.

"Taraflar arasındaki sözleşmede teslim tarihi olarak 1992 yılı Haziran ayı sonu kararlaştırılmıştır. Bu tarihte teslim olmayınca, 23.11.1992 tarihinde davacılar, davalı yükleniciye çektikleri ihtarname ile 30 günlük süre vererek sözleşmenin yerine getirilmesini istemişlerdir. Davalı 23.11.1992 tarihli ihtarnamenin tebliği ve 30 günlük sürenin dolmasıyla temerrüde düşmüştür. BK m 106/2 gereğince aktin feshinin derhal bildirilmesi gerekir. Dava ise 10.03.1994 tarihinde açılmıştır. Dava tarihine kadar uzun süre bekledikten ve yeniden süre verilmeden aktin feshini istemek yasaya aykırıdır ve hukuki sonuç doğurmaz.", Y. 15. HD. 14.11.1995, 4919/6486

3.2.1.1 İşverenin Aynen İfa Talep Etme Hakkı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarından biri olan müteahhit inşaata zamanında başlama, belirlenen zamanda bitirme ve teslim etme borcunda temerrüde düşerse, sözleşmenin taraflarından bir diğeri olan arsa sahibi, seçimlik haklarından olanaynen ifa ya da gecikme tazminatını, müteahhide ayrıca uygun bir süre verilmeden talep edebilecektir. Bunun yanı sıra, şayet arsa sahibi müteahhide uygun bir süre verse bile bu sürenin sonunda aynen ifa talebinden vazgeçtiğini derhal bildirmezse, karine olarak arsasahibinin halen gecikmiş ifa talep ettiği kabul edilmelidir.

Yargıtay 15.HD.14.9.1992, 1992/3517E. 1992/3953K. Sayılı kararı: "Ne var ki, dava dışı arsa sahibi, davacıya satılan önce 1.10.1989 günlü teslim belgesi ile üç daireyi teslim aldığını kabul ettiğine göre, teslim alınan bu üç dairenin davacıya satılan daireyi de kapsayıp kapsamadığının araştırılması gerekir. Dava konusu Daire davacıya satıştan önce teslim alınıp davalı yüklenici ibra edilmişse artık halefiyete dayanılamaz ve davacı davasını bu halde arsa sahibine yöneltebilir". Yine, Yargıtay 15. HD. 06.10.1987 tarih ve 1987/4375 E. ve 1987/3437K. Sayılı kararında: "İnşaat süresi 3 ayla sınırlandırılmış olmakla taraflardan birinin borçlu temerrüdüne düşmesi durumunda, diğer taraf BK m. 106'da yer alan seçimlik haklardan birini ayni ölçüler içinde kullanmalıdır" şeklindedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanırken genellikle müteahhidin işi geciktirdiği her gün için belirli bir cezai şart ödemesi ile ilgili madde sözleşmeye eklenmektedir. Bu maddenin sözleşmede yer alması sayesinde, arsa sahibinin zararını ispat yükü olmadan bahse konu cezai şartın müteahhit tarafından ödenmesini talep etme hakkı bulunmaktadır. Bununla birlikte, sözleşmede aksine hüküm yer almadıkça müteahhidi temerrüde düşürmek için gerekli olan ihtar yapılmasa dahi, sözleşmede belirlenmiş teslim gününün geçirilmesiyle birlikte müteahhide ait ceza işlemeye başlar. Buna rağmen, şayet sözleşmede aksi kararlaştırılmamış ise müteahhit söz konusu gecikmede kendi kusuru olmadığını, dolayısıyla da gecikmenin kendisine isnat edilemeyeceğini kanıtlayabiliyorsa sözleşmede kararlaştırılmış olan cezai şartı ödeme mükellefiyeti ortadan kalkmış olur.

Borçlar Kanunu'nun 159/2 maddesi uyarınca, arsa sahibi sözleşmede belirtilmiş olan cezai şartı aşan bir zarara uğramışsa, ortaya çıkan zararı ve söz konusu gecikmede müteahhidin kusurlu olduğunu kanıtlaması halinde, zararının tazminini müteahhitten talep etme hakkına sahiptir. Arsa sahibinin zararı, cezai şart miktarını aşmamakta ise, bu zararın ayriyeten talep edilmesi mümkün değildir.

"... Zararın cezadan az olması halinde, ceza ile birlikte zarar istenemezse de, ceza miktarından fazla olan zararın cezayı aşan miktarı talep edilebilir." Yargıtay 15.HD. 13.3.1996, 1996/6740E.

Müteahhit, arsa sahibi ile yapmış olduğu kat karşılığı sözleşmede yer alan zamanda inşaatı bitirerek arsa sahibine teslim etme hususunda temerrüde düşmüş olmasına rağmen edimini gecikmeli olarak yerine getirebilmiş ise, bunun karşılığında arsa sahibi de kendi edimi olan arsa paylarını müteahhide devretme yükümlülüğünü yerine getirmek zorundadır. Böyle bir durum söz konusu olduğunda, müteahhidin gecikme nedeniyle sorumlu olduğu tazminat borcunun ifasına kadar, Türk Borçlar Kanunu'nun 97. maddesince arsa sahibinin kendi üzerine düşen arsa paylarının devri edimini yerine getirmekten kaçınması mümkündür.

3.2.1.2 Aynen İfadan Vazgeçip Müspet Zararın Tazmini Talebi

Arsa sahibi, sözleşmede belirlenen süre içerisinde yapımını üstlenmiş olduğu işi ya hiç yapmamış ya da bir kısmını yapabilmiş fakat inşaatı tamamlayamamış olan müteahhidin bu kusurundan dolayı borçlu temerrüdüne düşmesi sonucu hukuksal olarak seçimlik haklar elde eder. Müteahhidi borçlu hale gelen arsa sahibi, bu seçimlik haklardan olan aynen ifa isteğinden vazgeçebileceği gibi bahse konu gecikme sebebiyle talep edebileceği sair zarar ve ziyan haklarından da vazgeçerek müteahhidin sözleşmede yer alan işi yapmamasından dolayı uğramış olduğu müspet zararı müteahhitten talep edebilme seçimlik hakkına da sahiptir.

Fakat arsa sahibinin bu seçimlik haktan faydalanabilmesi için bazı şartları yerine getirmiş olması gerekmektedir. Bu şartlar; arsa sahibinin müteahhide sözleşmede yer alan bahse konu inşaatı tamamlayabilmesi için uygun bir süre vermesi ve verilen bu süre içinde de inşaatın müteahhit tarafından tamamlanamaması gerekmektedir. Ayrıca verilen uygun süreye rağmen inşaatın tamamlanamamış olması sebebiyle arsa sahibinin aynen ifadan vazgeçmiş olduğunu ve müspet zararın tazminini talep ettiğini derhal bildirmesi de gerekmektedir. Arsa sahibinin bu seçimlik hakkını kullanması durumunda, müteahhitle yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamındaki, arsa sahibi-müteahhit ilişkisi sona ermiş olmaz.

Müteahhidin haklı bir nedeni olmaksızın sözleşme de belirlenmiş süre sona ermiş olmasına rağmen inşaata hiç başlamamış olması halinde arsa sahibi aynen ifadan vazgeçerek müspet zarar talep edebilir. Arsa sahibinin talep edebileceği bu müspet zarar, müteahhide sözleşme gereği yapacak olduğu inşaat için ödenmesi kararlaştırılmış olan bedel ile binanın inşaat hali bitmiş durumdaki rayiç değer arasındaki farktır. Rayiç değer olarak, arsa sahibinin müspet zarar talebini yaptığı zamanki bina değeri olarak alınmalıdır.

Bir diğer seçenek ise, sözleşme süresi içinde müteahhidin işe başlamış olup, sözleşmede belirlenmiş süre içerisinde haklı bir neden olmaksızın işi tamamlayamaması sonucu temerrüde düşmesi durumudur. Böyle bir durum söz konusu olduğunda, müteahhidin yapmakla yükümlü olduğu işin kaçta kaçını bitirdiği tespit edilerek yapılmamış kısmın oranı elde edilir, inşaatın kaim bedelinden yapılmamış kısmın oranına karşılık gelen miktar hesaplanarak bu miktar arsa sahibinin müspet zararı olarak kabul edilir. Arsa sahibinin aynen ifa yerine müspet zararına hükmedilmişse, müteahhitten başka bir zarar – ziyan ya da cezai şart talep edilemez.

3.2.1.3 Gecikme Tazminatı ve Kapsamı

Gecikme tazminatı kavramı, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin zamanında ifa edilmemesi durumunda, arsa sahibi konumundaki arsa sahibinin uğramış olacağı zararlar olarak ifade edilmektedir. Söz konusu sözleşmelerin geç ifası durumunda, gecikme tazminatı olarak adlandırılan olgunun en önemli kısmını, müteahhit tarafından sözleşmede yer alan süre içerisinde arsa sahibine bırakılması gereken bağımsız bölümlerin teslim edilmesi gereken tarihten, teslim edildiği tarihe kadar geçen süre içerisinde, arsa sahibinin müteahhidin kusuru nedeniyle mahrum kaldığı Kirabedelleri oluşturmaktadır.

Kira kaybı belirlenirken, müteahhidin arsa sahibine teslim edeceği bağımsız bölümün, tamamlandıktan sonraki hali dikkate alınmalıdır. Bunun yanı sıra kira kaybı hesaplanırken, sözleşmede yer alan şekilde; ruhsat ve projeye uygun olarak yapılmış bağımsız bölümler dikkate alınmalıdır.

"Yapının "kaçak" yapıldığından kal'ine karar verilen bağımsız bölümleri için arsa sahibi, inşaatın yasal hale ve yanlar arasındaki sözleşme hükümlerine uygun duruma getirilmesini isteme hakkının dışında başkaca bir hak ileri süremez ise de; "kaçak" olmayan inşaat kısımları yönünden Borçlar Yasasının 106. Maddesinde kendisine tanınan seçimlik haklardan olan "gecikmiş ifa ile birlikte gecikme tazminatı isteme" hakkını kullanabilir ve bu kapsamda yükleniciden gerçekleşmiş ise gecikme-­-kira tazminatı, eksik ve ayıplı isler bedeli isteyebilir.", Y. 15. HD. 7.11.2003, 2273/5317, YKD, 2004/6, s. 902 vd.

İnşaatın tesliminde gerçekleşmiş gecikmelerin, müteahhit kaynaklı olmaması durumunda, gecikme tazminatı da bu husus dikkate alınmak suretiyle hesaplanır. Her davanın, açıldığı tarihteki şartlar göz önünde bulundurularak karara bağlanacağını belirten Yargıtay gerekçesinden yola çıkarak, davanın başladığı tarihten itibaren işleyecek kira bedellerinin de hüküm altına alınması söz konusu olmayacaktır.

"Davacı arsa sahipleri, 12.4.1996 tarihinde açtıkları işbu davada; gecikme nedeniyle 7 aylık kira kaybı alacağı ile cezai şartın tahsilini talep etmişlerdir. Mahkemece yapılan inceleme sonucu, davacı arsa sahiplerinin 1.7.1997 tarihinden itibaren kira alacağına hak kazandıkları kabul edilerek, bu tarihten itibaren 7 aylık kira alacağına hükmedilmiştir. Başka bir anlatımla, dava tarihinden sonraki dönem için kira alacağına hükmedilmiştir. Bu durumda, dava tarihi itibariyle henüz muaccel olmamış kira alacağının reddi yerine, tahsiline karar verilmesi doğru bulunmamış, kararın bozulması gerekmiştir.", Y. 15. HD. 15.12.1997, 4630/5375, www.kazanci.com.tr.

Arsa sahibi, sözleşme gereği kendi payına düşen bağımsız bölümlerde Tasarruf etmek suretiyle, söz konusu bağımsız bölümleri müteahhitten fiilen teslim alırsa, kira kaybını talep etme hakkını da kaybetmiş olur. Yani arsa sahibi, kendisine ait bağımsız bölümde kendisi oturmakta ya da üçüncü kişilerden kira almakta ise, müteahhitten de kira kaybı talebinde bulunma hakkı yoktur.

"Kural olarak gecikme tazminatına, başka bir anlatımla gecikmeden doğan kira kaybına, isin sözleşme uyarınca teslimi gereken tarihten bağımsız bölümlerin fiilen teslim edildiği tarihe kadar olan süre için hükmolunur.", Y. 15. HD. 15.5.2007, 2006/2917, 3264.

Şayet, arsa sahibi kendine ait bağımsız bölümü fiili olarak teslim almışsa ve teslim alınan bağımsız bölümde müteahhit kaynaklı ayıp ve eksikliklerin bulunuyorsa kira bedelinin normalde olması gerekenden düşük kaldığını ileri sürmek suretiyle aradaki farkı müteahhitten talep edilebilir.

Müteahhit tarafından yapılan binanın, yapı kullanma izninin olmaması sebebiyle, şantiye suyu ve elektriği kullanımının söz konusu olduğu durumda, kiranın normalde olması gerekenden daha düşük miktarda belirlenmesi söz konusu olacağından, müteahhitten normal kira bedeli ile uygulanan kira bedeli arasındaki farkın talep edilmesi bir örnek olarak gösterilebilir. Ya da, sözleşmede kombili olarak yapılması öngörülen bağımsız bölümlerin, Merkezi Sistem yapılmasından dolayı oluşacak kira farkı müteahhitten ayrıca talep edilebilir.

Arsa sahibi, sözleşmede yer alan teslim tarihinden sonra, kendine ait bağımsız bölümünü üçüncü bir kişiye satmışsa, gecikme tazminatı için ancak bağımsız bölümünü sattığı tarihe kadar olan dönemden istifade edebilir.

"O halde mahkemece yapılması gereken is; olayda sözleşme dışı fazla bir iş yüklenici tarafından yapılmış ise, bu fazla işin yapılması için gereken süre, isin teslim tarihine eklenerek, teslimi gereken tarihin belirlenmesinden, bağımsız bölümlerin hangi tarihte davacılara fiilen teslim edildiğinin tespitinden ve ayrıca davacılardan Füsun'un kendisine düsen bağımsız bölümlerden birini 31.8.2004 tarihinde sattığı da göz önünde bulundurularak bu bağımsız bölüm yönünden satış tarihine kadar olan süre için davanın kabulüne karar verilmelidir.", Y. 15. HD. 15.5.2007, 2006/2917, 3264, YKD, 2008/3, s. 480-­-481.

Fakat arsa sahibi satış işlemini, inşaatın kendisine teslim edilmesi gereken tarihten önce yapmışsa, satışı yapılan bağımsız bölümler için gecikme tazminatı talep edilemez.

"Davacı arsa sahipleri teslim edilmesi gereken tarihten önce satısını yaptıkları daireler için gecikme tazminatı isteyemezler. Teslim edilmesi gereken tarih ile 30.01.2002 teslim tarihi arasında satılan daireler için ise ancak teslim edilmesi gereken tarihten satış tarihine kadarki dönem için gecikme tazminatı isteyebilirler.", Y. 15. HD. 26.11.2007, 5385/7545.

Gecikme tazminatının belirlenmesi için; öncelikli olarak inşaatın arsa sahibine teslim edilmesi gereken tarih bulunur. Bulunan tarih arsa sahibine ait bağımsız bölümün aylık kirasının belirlenmesi için başlangıç tarihi olacaktır. Başlangıç tarihinden itibaren geçerli olacak ilk kira tutarına, her yıl için belirli oranda bir artırım uygulanır. Bu artırım, Yargıtay'ın kira tespit davalarında öngördüğü oranda olmaktadır. Belirlenen ilk kiraya her yıl artırım uygulanmak suretiyle dava tarihine kadarki kira kaybı hesaplanır. Bu uygulama, arsa sahibinin teslim tarihini öngörerek Kiracı bulup, aynı tarih itibariyle kendine ait bağımsız bölümleri kiraya verebileceği düşünülerek yapılmaktadır. Bunun yanı sıra arsa sahibi, kiracısından her yıl kirayı arttırmasını isteyebilecek, kiracının bu artırımı yapmaması halinde de, kira tespiti için dava açmak suretiyle kiranın belirlenmesini sağlayabilecektir.

Kira bedelinin tespitinde, aradan uzun bir süre geçmiş olması durumunda bazı zorluklar yaşanabilmektedir. Böyle bir durum söz konusu olduğunda, son kira bedelinden ÜFE endekslerinin kademeli bir şekilde düşürülmesi suretiyle ilk döneme ait kira bedeline ulaşılmış olur. Arsa sahibine ait bölümlerin, sözleşme gereği teslim edilmesi gereken tarihten itibaren, kira işlemeye başlar.

Bu nedenden dolayı da kira hesabı yapılırken, dava tarihinden geriye gitmek suretiyle değil, sözleşme gereği, bağımsız bölümlerin teslim edilmesi öngörülen tarihten ileri gidilerek sonuca ulaşılır.

"Davalı-­-K. Davacı arsa sahibi, 08.07.2002 tarihli ihtarında o ana kadar hak kazandığı gecikme tazminatı olan 8.000 doların 30 gün içinde ödenmesini istemiş ve yüklenici de 15.07.2002 tarihli cevabi ihtarında bu bedeli ödemeyeceğini belirtmek suretiyle bu miktar yönünden 15.07.2002 tarihinde ve aşan miktar yönünden de, temerrüde düşürücü başka bir ihtar olmadığından, karsı davanın açıldığı 22.07.2003 tarihinde temerrüde düşmüş sayılır. Dolayısıyla gecikme tazminatının bu tarihler göz önünde bulundurularak hükmedilmesi gerekirken, her ayın bitimini takip eden muacceliyet tarihlerinin temerrüt tarihi olarak kabulü isabetli görülmediği gibi, yabancı para alacağına Türk Lirası karşılığı yasal Faiz uygulanması da doğru olmamıştır.", Y. 15. HD. 29.3.2007, 2005/7569, 2003; Aynı doğrultuda, Y. 15. HD. 16.3.1989, 2711/1293

3.2.1.4 İfaya Ekli Cezai Şart Talebi

Borcun ifasından kaynaklanan ihlalin en yaygın hali olarak; kararlaştırılmış yer ve zamanda ifanın yapılmaması olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu iki halin yaygın bir şekilde ihlali nedeni ile konu ile ilgili kanunda bu iki hal açık bir şekilde öngörülmüştür. Bahsedilen iki ihlal dışında kalan tüm borç ihlali durumları nedeniyle ifaya bağlı cezai şartın kararlaştırılması da mümkün olacaktır. Buna örnek olarak, müteahhidin ayıplı veya eksik teslimi durumunda sözleşme gereği ödenmesi kararlaştırılmış cezai şart verilebilir.

İfaya bağlı olarak ödenmesi kabul edilen ceza, sözleşmeden dönülmemesi ve kabul sırasında bu cezanın alınması hakkı mahfuz tutulduğunun müteahhide bildirilmesi şartıyla müteahhitten TBK m 179/2 uyarınca talep edilebilecektir. İhtirazı kayıt beyanı herhangi bir sekle bağlı değildir.

"BK' nun 158/2. maddesi uyarınca eserin teslimi sırasında ceza isteme hakkını saklı tutmayan davacı cezai şart talep etme hakkını kaybetmiştir.", Y. 15. HD. 8.4.2005, 2004/4535

İhtirazı kayıt beyanının yokluğu, yargılamanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi hâkim tarafından da resen dikkate alınır. Çünkü ihtirazı kayıtta bulunma şartı, kanunla öngörülen ve yokluğunda da borcu sona erdiren bir müessesedir. Borcu sona erdiren savunma sebebi, "itiraz" niteliğinde olduğundan, hâkimin bunu resen dikkate alması gerekir.[49]

"Eserin sözleşilen muayyen zamanda teslimini sağlamaya yönelik cezai şart BK. nun 158. maddesinin 2. fıkrası karsısında eserin tesliminden sonra ve yukarıda açıklanın nedenlerle davalıdan istenemeyeceği, teslim sırasında hak saklı tutulmadığından söndüğü, bu yönün de hakim tarafından görevden ötürü (resen) göz önünde tutulması gerektiği düşünülmeden 7.000 liranın da ödetilmesine karar verilmesi bozmayı gerektirir.", Y. 15. HD. 16.6.1975, 2926/3106;

Burada şu hususa dikkat edilmelidir. TBK m 179/2 de "….ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça…" denilmektedir. Buradaki "kabul" kelimesi, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından, "teslim" anlamına gelmez. Teslim alma ile işin kabulü kavramlarının birbirinden ayrılması gerekir. İşin kabulü (TBK m. 477), müteahhidin yaptığı inşaatın sözleşmeye uygun görüldüğü ve açık ayıp iddiasında bulunmayacağı yönündeki beyana karşılık gelir. Bu nedenle teslim almada teslimin hukuki sonuçlarına yönelik bir irade söz konusu değildir.[50]

Sözleşmede, ihtirazı kayıt ileri sürmeksizin inşaatın kabul edilmesinin, cezai şartı istemeye engel olmayacağı kararlaştırılabilir. Çünkü TBK m 180/2 emredici bir hüküm değildir. Aksinin sözleşme ile kararlaştırılması mümkündür.[51]

İfaya ekli cezai şartın ifasına imkan sağlayan durum sonradan ortaya çıkmışsa, asıl borcun ifasından sonra da cezai şartın talep edilebilmesi mümkün olmalıdır. Örneğin, ayıplı veya eksik teslim nedeniyle cezai şart kararlaştırılmış ve teslimden sonra binada gizli ayıplar ortaya çıkmış ise, bunlar derhal müteahhide bildirilerek, cezai şartın tahsili istenebilir.[52]

Sözleşmede belli bir gecikme dilimini geçmemek üzere cezai şart kararlaştırılmışsa, "cezalı süre" niteliğindeki bu süre boyunca sözleşmeden dönülemez. İfaya ekli cezai şartın istenmesi için sözleşmeden dönülmemiş olması gerekir.

"Sözleşmenin 9. maddesine göre, gecikme halinde her Daire için aylık 75 DM gecikme cezası ödeneceği ve bu cezanın 6 ayı geçemeyeceği belirtilmiştir. Bu maddenin anlamı, temerrütten itibaren 6 ay içerisinde sözleşmenin feshedilemeyeceğidir.", Y. 15. HD. 28.3.2007, 2006/7906

Ancak taraflar sözleşmede ifaya ekli cezai şartın, sözleşmeden dönme durumunda da istenebileceğini kararlaştırabilirler.[53] Sözleşmede teslim zamanı aşıldığında belli bir süre ile ifaya ekli cezai şartın istenebileceği ve bu sürenin sonunda da sözleşmeden dönülebileceği kararlaştırılmışsa, cezalı süre sonunda hem sözleşmeden dönülebilir, hem de bu süreyle sınırlı olarak ceza istenebilir.

"Sözleşmede gecikme cezası olarak kararlaştırılan bedel, akdin ifasına bağlı olup müspet zarar kapsamındadır. Kural olarak akdi fesheden tarafça istenemez. Ne var ki yanların imzaladığı sözleşmede; teslim zamanının geçmesinden sonra 60 gün hitamında akdin kendiliğinden feshedilmiş sayılacağı kararlaştırıldığından davacı is sahibinin teslim tarihinden itibaren 60 gün geçmedikçe akdi feshetme imkânı bulunmamaktadır. Çünkü davalının temerrüt tarihi akitle teslim tarihinden 60 gün sonrasına bağlanmıştır. Bu nedenle davacı is sahibi akdi feshedemeyeceği bu 60 günlük dönem için gecikme tazminatı olarak kararlaştırılan cezai şartı talep edebilir. Bu durumda mahkemece davacı is sahibinin fazla ödeme olarak talep ettiği miktar ile 60 günlük cezai şart toplamına hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış kararın bozulması uygun bulunmuştur.", Y. 15. HD. 1.10.2004, 4834/4802

3.2.1.5 İşverenin Sözleşmeden Dönme Hakkı ve Menfi Tazminat Talebi

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde, tarafların karşılıklı olarak anlaşarak sözleşmeye eklediği ve imza altına aldığı, işe zamanında başlama ve işin belirlenen uygun zaman aralığı veya tarihte müteahhit tarafından bitirilmesi maddesi çoğunlukla yer almaktadır. Bu maddenin yer aldığı bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, müteahhit tarafından inşaata geç başlanması sonucu, inşaat bitim tarihinin sözleşmede belirlenen tarihte bitirilemeyeceğinin anlaşılması durumunda, arsa sahibi sözleşme de belirlenmiş sürenin sonunu beklemeden taraflar arasında yapılmış kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönme hakkına sahiptir. Arsa sahibine tanınmış olan bu hak, TBK'nın 473. maddesi hükmü ile düzenlenmiş olup bu hüküm çerçevesinde;

"Yüklenici, işe zamanında başlamaz veya mukavele şartlarına muhalif olarak işi tehir eder yahut arsa sahibinin kusuru olmaksızın vaki olan teehhür bütün tahminlere Davalı yüklenici yüklenicinin işi muayyen zamanda bitirmesine imkan vermeyecek derecede olursa arsa sahibi teslim için tayin edilen zamanı beklemeye mecbur olmaksızın akdi feshedebilir."

Arsa sahibinin, TBK'nın 473/1 maddesi kapsamında sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmesi için bazı şartlar konulmuştur. Bu şartlara göre; öncelikle müteahhidin işe zamanında başlamamış olması gerekmektedir. Müteahhidin işe başlayacağı tarih taraflar arasında yapılan sözleşmeyle kararlaştırılmamış ise müteahhit kendisine gerekli olan bir hazırlık sürecinin ardından, Türk Borçlar Kanunu'nun 90. maddesince sözleşmenin yapılmasının hemen sonrasında sözleşmede bahsi geçen işe başlamak durumundadır.[54]

TBK'nın 473/1 maddesinde düzenlenmiş olan dönme hakkının arsa sahibi tarafından kullanılabilmesi açısından gerekli olan bir şart daha mevcuttur. Bu şarta göre; müteahhit tarafından, sözleşme gereği yapılması gereken işin icrasının, taraflar arasında yapılmış olan kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı olarak geciktirilmiş olması gerekmektedir. Ayrıca söz konusu gecikmenin de inşaatın kararlaştırılmış olan tarihte tamamlanmasına, engel oluşturacak seviyede olması şarttır. Bu kapsama göre; müteahhidin işin icrasını sözleşmeye aykırı biçimde geciktirmesi, arsa sahibi ile yaptığı sözleşmede öngörülen iş programına uygun hareket etmemesi, ara vadeleri geçirmesi veya yeterli iş gücü ile araç ve gereçleri sağlamaması halinde söz konusu olur.[55]

TBK'nın 473/1 maddesince arsa sahibinin müteahhit ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönebilmesi için, gerekli olan son şart; müteahhidin, sözleşme gereği belirlenen zamanda başlayarak, yine belirlenen zamanda bitirmekle borçlandığı işi geciktirmekte, kendisini haklı kılan bir sebebinin bulunmaması gerekmektedir.[56] Dolayısıyla da, müteahhidin bu edimini yerine getirmesinin imkânsız hale gelmesi veya müteahhidin Türk Borçlar Kanunu'nun 97 ve 98. maddelerinden yararlanmak suretiyle sözleşme gereği yapmakla yükümlü olduğu edimi yerine getirmekten kaçınması durumlarında TBK'nın 473/1 maddesinin son şartı gerçekleşmemiş olur ve arsasahibi bu maddeden yararlanarak sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.

TBK'nın 473/1 maddesinin kullanılması suretiyle, taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönülebilmesi için, yukarıdaki tüm şartların aynı anda sağlanabilmesi gerekmektedir. Şayet tüm şartlar sağlanabiliyorsa, arsa sahibi bahse konu inşaatın, sözleşme gereği teslim tarihini beklemeksizin, taraflar arasında imza altına alınmış kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönebilir. Sözleşmeden dönme hakkının kullanılması sonucunda, sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kalkmış olur. Ayrıca, arsa sahibi ücret ödemeyi reddedebileceği gibi daha önce müteahhide yaptığı ödemelerin de iadesini talep edebilir. Öte yandan da şayet arsa sahibinin TBK'nın 473/1 maddesi hükmüne dayanarak, taraflar arasında imza altına alınmış kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönmesinin haksız olması durumunda ise, arsa sahibi TBK'nın484. maddesi uyarınca öngörülen tam tazminatı müteahhide ödemek zorundadır. Yani arsa sahibi, müteahhidin müspet zararını tazmin etme zorunluluğunda kalacaktır.[57]

3.2.1.6 İşverenin Sözleşmenin Feshi ve Tazminat Talebi

TBK'nın 484. maddesi hükmüne göre;


"İş sahibi, eserin tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir."

Bu hüküm inşaat sözleşmeleri için geçerlidir. TBK'nın 484. maddesinde yer alan bu hükme göre; müteahhidin, taraflar arasında yapılmış kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yer alan koşulların, hiçbirine aykırı bir davranışta bulunmamasına rağmen, inşaata başlanılmasından önce ya da inşaatın devam ettiği sırada, sözleşmenin arsa sahibi tarafından sebepsiz ve keyfi olarak feshedilebilmesi mümkündür.[58] Ancak tabii ki bu fesih hakkı, sözleşmenin başlangıç tarihinden fesih talebine kadar geçen sürede yapılmış olan kısım hariç, geriye kalan yapılmamış kısımdan dolayı doğan zarar ve ziyanının arsa sahibi tarafından, müteahhide tamamen ödenmesi koşuluna bağlı olarak geçerlilik kazanacaktır.

TBK'nın 484. maddesinde geçen "bütün zararlarını gidermek" ifadesi, "tam tazminatı" ifade etmektedir. Yani müteahhidin, taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesini yerine getirdiği takdirde elde edeceği menfaati karşılayacak müspet zararın tazminini ifade eder. Burada bahsedilen müspet zarar kavramına, müteahhidin fiili zararı ile yoksun kaldığı kar da dâhil edilir. Söz konusu fiili zarar kapsamı içerisinde arsa sahibi, müteahhidin sözleşmenin ifasını amaç güderek yaptığı tüm harcamaları ve yoksun kaldığı bütün karı tazmin etmelidir.[59]

Bu hüküm kat karşılığı inşaat sözleşmesi bakımından düzenlenmiş olup iki farklı görüşle açıklanmaktadır. Bunlardan ilki bu hükmün; müteahhidin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği inşaatı bitirmesinin kendisi için bir borç ve sadece arsa sahibi yararına gerçekleştirildiği düşünülen bir iş olduğu, bundan dolayı da arsa sahibinin dilediği zaman bu faaliyetin yürütülmesinden vazgeçmesini mümkün kılan bir hüküm olduğu görüşünü savunur.[60] Buna karşılık olarak ortaya atılan bir diğer görüş ise; bu hüküm, inşaat sözleşmesinde taraflar arasındaki güven ilişkisine kanun koyucunun büyük önem verdiği ve özellikle arsa sahibinin her ne sebeple olursa olsun artık güven duymadığı bir müteahhitle arasındaki ilişkiyi dilediği zaman sona erdirebilmesinin gerekliliği olarak açıklanmaktadır.[61]

4. Arsa Sahibinin Yaklaşık Ücretin Çok Aşılmış Olması Nedeniyle Sözleşmeden Dönme Hakkı

4.1 Kat karşılığı inşaat Sözleşmesinde Yaklaşık Ücret

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin asıl borcunu, ücret ödeme teşkil eder. (TBKmd.479-480) Taraflar, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ücreti açıkça veya götürü olarak tespit edebilecekleri gibi, yaklaşık olarak da belirleyebilirler (TBK md.482).

Müteahhit, ücretinin önceden sabit olarak belirlenmesini, sonradan değiştirilemeyecek şekilde bağlayacağı nedeniyle tercih etmemektedir. Diğer taraftan arsa sahibinin de, inşaat tamamlanınca ödeyeceği ücreti önceden bilmek ve ekonomik durumunu ona göre ayarlamak, hatta işi yaptırıp yaptırmayacağına karar vermek gibi meşru bir menfaati vardır. Çatışan bu menfaatler,ücretin yaklaşık olarak tespiti ile aşılmaya çalışılmıştır.


4.2 Yaklaşık Ücretin Çok Aşılması Nedeniyle Sözleşmeden Dönmenin Şartları

TBK'nın 482. maddesi hükmü,

"Başlangıçta yaklaşık olarak belirlenen bedelin, iş sahibinin kusuru olmaksızın aşırı ölçüde aşılacağı anlaşılırsa iş sahibi, eser henüz tamamlanmadan veya tamamlandıktan sonra sözleşmeden dönebilir.

Eser, iş sahibinin arsası üzerine yapılıyorsa iş sahibi, bedelden uygun bir miktarın indirilmesini isteyebileceği gibi, eser henüz tamamlanmamışsa, müteahhidi işe devamdan alıkoyarak, tamamlanan kısım için hakkaniyete uygun bir bedel ödemek suretiyle sözleşmeyi feshedebilir." şeklindedir.

Kanunun lafzından da anlaşılacağı gibi, aşılan kısmın fazla olması, yani bu fazlalığın arsa sahibinin tahammül edemeyeceği oranda gerçekleşmesi gerekir. Tahammül sınırları belirlenirken, her olayın somut özellikleri ve iyi niyet kuralları göz önüne alınmalıdır.[62] Bu konuda kanunda ve mahkeme kararlarında somut bir orana rastlanmamaktadır. Dolayısıyla yaklaşık ücretin yüzde kaç oranında aşılması halinde, bu şartın gerçekleşmiş sayılacağı sorusu, objektif bir rakamla cevaplandırılamamaktadır.[63]Doktrinde bazı yazarların, yaklaşık ücrette aşırmanın çok olup olmadığını tespit etmek için farazi olarak, "Arsa sahibi işin bu ücrete mal olacağını bilseydi yine de işi yaptırır mıydı?" sorusunun sorulması gerektiğini ifade etmişlerdir.


Yaklaşık ücretin aşırı şekilde aşılmasına rağmen, müteahhit söz konusu masrafları arsa sahibinden talep etmiyor ve kendisi katlanıyorsa, arsa sahibinin yine de sözleşmeden dönme hakkı doğmaz.[64]Müteahhit, yaklaşık ücretin aşırı şekilde aşıldığını öğrenir öğrenmez bunu derhal arsa sahibine bildirmelidir. Kanunda yer almayan bu yükümlülük, müteahhidingenel özen borcundan çıkarılmaktadır.[65]Müteahhit söz konusu bildirimi zamanında yapmazsa, arsa sahibinin geç öğrenme nedeniyle doğan zararını tazmin etmek zorundadır.

Arsa sahibi, yaklaşık ücretin aşırı şekilde aşılmasına kendi davranışlarıyla sebebiyet vermişse, artık ortaya çıkan fazla masraflara kendisi katlanmalıdır. Arsa sahibinin davranışları kusurlu ve kusursuz olarak kendini gösterebilir. Hatta arsa sahibi, mevcut planların düzeltilmesini isteyerek sözleşmeden doğan bir hakkını da kullanmış olabilir. Bu noktada önemli olan, müteahhidin kendi fiiliyle masrafların artmasına neden olmasıdır.[66]

Arsa sahibinin masrafların artmasına neden olması, genellikle sözleşmenin kurulmasından sonra işin görülmesi esnasında verdiği talimatlar ve değişiklik önerileri şeklinde ortaya çıkar. Bunlara örnek olarak, arsa sahibinin kararlaştırılan malzeme yerine başka malzeme kullanılmasında ısrar etmesi, yapılan bazı yerlerin tekrar yapılmasını istemesi, projede harcamaları artıracak şekilde değişiklikler yapılmasını istemesi sayılabilir.

Masrafların, önceden tahmin edilen miktarı aşırı şekilde aşmış olması, kendisinden kaynaklanmasa bile arsa sahibi, bu artışa açık ya da zımni şekilde razı olmuşsa, yine dönme hakkını kullanamaz. Mesela, masrafların artacağını bildiği halde yapılan imalatta değişiklikler isteyen arsa sahibinin durumu böyledir. Yaklaşık ücretin aşırı şekilde aşılmasına neden olan masrafların, arsa sahibi tarafından tamamen ödenmiş olması halinde, sözleşmeden dönme hakkından feragat edildiği kabul edilir.[67]

4.3 Arsa Sahibinin Arsası Üzerinde Yapılan İşlerde, İnşaatın Tamamlanmamış Olması Koşulu ve Arsa Sahibinin Tazminat Ödeme yükümlülüğü

TBK'nın 482. maddesinin 2. fıkrası hükmü şu şekildedir:


"Eser, iş sahibinin arsası üzerine yapılıyorsa iş sahibi, bedelden uygun bir miktarın indirilmesini isteyebileceği gibi, eser henüz tamamlanmamışsa, yükleniciyi işe devamdan alıkoyarak, tamamlanan kısım için hakkaniyete uygun bir bedel ödemek suretiyle sözleşmeyi feshedebilir.".

Bu hüküm, arsa sahibinin arsasında kat karşılığında inşaat şeklinde yapılan yapılar için özel düzenleme getirmiştir. Buna göre, arsa sahibi birinci fıkrada öngörülen durumdan farklı olarak sözleşmeden dönme yerine dilerse aşılmış ücretin makul bir derecede indirilmesini isteyebilecektir. Ayrıca, bu indirim olanağının yanı sıra arsa sahibinin dönme hakkını ancak inşaat tamamlanmadan önce kullanılabileceği ve dönme hakkının kullanılması halinde müteahhidin o ana kadar yaptığı masrafların hakkaniyet ölçüsünde tazmin edileceği hükme bağlanmıştır.

Bu durumda, yapı tamamlanmışsa, arsa sahibi sadece ücretten indirim talep edebilecektir. Yapılacak indirim, müteahhidin masrafları ve emeği ile arsa sahibi için meydana gelen değer artması göz önünde tutularak, yaklaşık ücretin tahammül sınırlarını aşan kısmının aralarında bölüştürülmesi şeklinde yapılacaktır.

Arsa sahibinin arsası üzerine yapılan inşaat henüz tamamlanmadan yaklaşık ücretin aşıldığı fark edildiği takdirde, arsa sahibi seçimlik hakka sahiptir. Buna göre arsa sahibi, dilerse o zamana kadar yapılan kısım için hakkaniyete uygun bir tazminat ödeyerek sözleşmeden derhal döner; dilerse ücretten uygun bir indirim yapılmasını isteyebilir.[68]

Arsa sahibinin inşaat tamamlanmadan önce sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmesi için, müteahhide tazminat ödemesi gerekmektedir. Bu tazminat, müteahhidin dönme anına kadar yaptığı imalatın masraflarının hakkaniyete uygun karşılığıdır.

Sözleşmeden dönme halinde, müteahhide ödenecek tazminat, o ana kadar yapılan işler göz önüne alınarak hesaplanmalıdır. Ancak, bu hesaplamanın hakkaniyete uygun olması gerektiğinden esnek bir usulle gerçekleştirilmesi şarttır. Bu durumda hakim, müteahhide yaptığı imalatın tam karşılığını tazminat olarak vermeyeceği gibi, sadece arsa sahibinin sebepsiz zenginleştiği kısmı ödemesine de hükmetmeyecektir. Hakim, takdir yetkisini kullanarak söz konusu iki rakam arasında hakkaniyete uygun bir belirleme yapacaktır.

4.4 Yaklaşık Bedelin Çok Aşılması Nedeniyle Sözleşmeden Dönme Hakkının Kullanılması

Yukarıda incelenen şartların gerçekleşmesi halinde arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkı doğacaktır. Arsa sahibinin bu hakkını ne zaman kullanması gerektiği konusunda kanunda açıklık bulunmamaktadır. Bu duruma ilişkin olarak öğretide iki farklı görüş bulunmaktadır. Diğerine nazaran daha çok taraftarı bulunan görüşe göre; arsa sahibi dönmenin koşulların gerçekleştiğini öğrendiğinde vakit geçirmeden, hakkını kullanmalıdır. Buna karşılık diğer bir görüşe göre ise; arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkı, herhangi bir süreye bağlı olmadığından inşaatın tamamlanmasından sonra da kullanılabilir.

5. Arsa Sahibinin Müteahhidin Zararını Tazmini Suretiyle Sözleşmeyi Fesih Hakkı

5.1 Genel Olarak

Kanun koyucu TBK'nın 484. maddesinde arsa sahibine, diğer hallerden farklı olarak, sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımıştır. Söz konusu madde metni şu şekildedir:


"İş sahibi, eserin tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir."

Bu düzenleme ile arsa sahibine, özel bir neden olmaksızın yani haklı bir gerekçe bulunmaksızın sözleşmeyi feshetme imkânı tanınmıştır. Arsa sahibi, söz konusu fesih hakkını, diğer sözleşmeden dönme haklarından farklı olarak, inşaatı tamamlamamış olması ve bildirimde bulunulması dışında başka hiçbir şart aranmamaktadır. Arsa sahibi bu hakkını keyfi olarak kullanabilmektedir.

TBK'daki bu hüküm emredici nitelikte değildir. Dolayısıyla, taraflar bu hükme aykırı sözleşme yapabilecekleri gibi, arsa sahibinin tam tazminat ödeme yükümlülüğünü artırılabilirler, hafifletebilir veya tamamen ortadan da kaldırabilirler. Müteahhidin bu şekilde bir fesih hakkı bulunmamaktadır. Müteahhit işi yapmak istemezse, temerrüde düşer ve ifa etmemeye ilişkin hükümlere göre sorumlu olur.[69]


5.2 Arsa Sahibinin Tazminat Karşılığında Sözleşmeyi Feshetmesinin Şartları

Arsa sahibinin müteahhidin zararını tamamen tazmin etmek kaydıyla sözleşmeyi feshedebilmesi için üç şartın bir arada bulunması gerekir. Bunlar, inşaatın henüz tamamlanmamış olması,müteahhide yöneltilmiş bir fesih beyanının bulunması ve müteahhidin yaptığı kısmın bedelinin tam olarak karşılanarak uğradığı zararın tazmin edilmesidir.[70]

TBK'nın484. maddesi, fesih hakkının ancak, inşaat tamamlanmadan önce kullanılabileceğini kabul etmiştir. Dolayısıyla, müteahhidin inşaatı sözleşmeye uygun şekilde tamamlamış olması halinde artık arsa sahibi sözleşmeden dönemez. Fesih hakkı, ne kadar erken kullanılırsa arsa sahibi için o kadar az maliyetli olur. Zira bu durumda müteahhit daha az masraf yapmış olacaktır. Arsa sahibinin fesih hakkını, müteahhit işe başlamadan önce kullanması hali, en az zararın doğacağı durumdur. Çünkü arsa sahibi bu halde sadece, müteahhidin mahrum kaldığı karı tazmin edecektir.[71]

Arsa sahibinin TBK'nın 484. maddesine göre sözleşmeyi sona erdirebilmesiiçin, müteahhide sözleşmeyi feshettiğini bildirmesi gereklidir.

5.3 Arsa Sahibinin Sözleşmeyi Feshetmesinin Sonuçları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibinin feshiyle sona erdirilmesi halinde, müteahhit inşaatı tamamlama borcundan kurtulur ve kalan kısım için ayrıca ücret isteyemez. Eğer müteahhit, işin başında tüm inşaatın ücretini almışsa, tamamlamadığı kısma karşılık gelen ücreti geri vermelidir. Müteahhidin sözleşmeden doğan ücret alacağının ortadan kalkmasıyla bunun yerini müteahhidin zararının tamamının tazminine ilişkin alacağı alır.


Arsa sahibinin sözleşmeyi keyfi olarak feshetmesi halinde müteahhide ödenecek olan tazminat, onun tam ifaya olan menfaati göz önüne alınarak tespit edilecektir. Dolayısıyla ödenecek olan tazminat, eğer iş sonuna kadar tamamlanıp karşılıklı borçlar ifa edilseydi oluşacak durumdan daha kötü bir duruma düşmemesine neden olacak miktarda olmalıdır. Buradaki zarar kavramından müspet zararın anlaşılması gerekir.

Facebook'ta Paylaş

DİĞER HABERLER
Cam balkon için komşu onayı şart!
5 soruda Yapı Kayıt Belgesi bedeli hesaplaması ve ödemesi!
Kentsel dönüşüm kira yardımı için gerekli belgeler!
Emlak vergisi muafiyeti nasıl olur?
2019 Mayıs ayı kira artış oranları belli oldu!
RAYİÇ BEDEL PİŞMANLIK DİLEKÇESİ NEDİR?
İnşaat malzemeleri ihracatı yüzde 32,7 arttı
Çok önemli uyarı: Yoğunluk fazla, son güne bırakmayın...
Altan Elmas: Türkiye'de 6 ay sonra ev fiyatları artacak
İmar barışında 2 milyar 800 milyon civarında para toplandı
Kira zamları artık TÜFE ile belirlenecek
Kentsel dönüşümde kira yardımı almak için gerekli belgeler!
Konut fiyatları 5 yılda ne kadar arttı?
Seçim sonrası gayrimenkul sektörünü neler bekliyor?
Hazineye ait tarım arazilerinin kiralanmasına ilişkin yeni düzenleme!
2018 Mayıs'ta 119 bin 655 konut satıldı!
Yapı kayıt belgeleri dağıtılıyor!
2018 Emlak Vergisi 1. Taksit Son Ödeme Tarihi Ne Zaman?
İş Yerleri İçin Yeni Teşvikler Geliyor
Tapu Birleştirme Nasıl Olur?
Arsa Payı Düzeltme İşlemi Nasıl Yapılır?
GEÇİCİ VERGİ NEDİR?
Konut faiz kampanyası yarın başlıyor
Parsel sorgulama nasıl yapılır?
Emlak vergisi borcu ödenmezse ne olur?
Yatay mimari nedir?
Gayrimenkul sektörü temsilcilerinin 2018 beklentileri!
Emlak sektöründeki yatırım hataları nelerdir?
3 soruda kredi borcu olan ev nasıl satılır?
2017 yılında ev alanlar ne kadar tapu masrafı ödedi?
Kira depozitosu nedir? Hangi durumlarda depozitoyu geri alabiliriz?
Hisseli miras nedir, nasıl paylaşılır?
Kira geliri vergisi arttı (2018 yılı konut kira geliri vergi tablosu)
Arsa ve arazi metrekare değeri artışında yüzde 50 sınırı
İkinci el konut piyasasına düzenleme
Emlak sektörü en parlak dönemini yaşıyor
Konuta mevduat faizi kıskacı
Enerji Kimlik Belgesi olmayan ev alıp satamayacak
Gayrimenkul vergilerinde 2. taksit dönemi başladı!
2017 Kasım kira artış oranı belirlendi!
Yabancı yatırımcılardan eylülde 321 milyon dolarlık satış
TOKİ bundan sonra ödüllü projeleri hayata geçirecek
9 ayda 1 milyon konut satıldı
'Emlak Vergisi' tasarısı TBMM'de kabul edildi!
Konut kredisi kaç günde çıkar?
Tapu işlemleri sırasında dikkat edilmesi gerekenler!
Gelirime göre ne kadarlık bir ev satın alabilirim?
Kira kontratı bittikten sonra kiracı ne kadar süre oturabilir?
Türkiye konutta dünya lideri!
İskanı olmayan bina satılabilir mi ya da satın alınabilir mi?
Kentsel dönüşümde yönetmelik değişti
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
Askeri Arazilerin Yüzde 50’si imara açılacak
İmar planı Nedir ? Kaç çeşit imar planı vardır ?
Yer Gösterme Belgesi ( Sözleşmesi ) Nedir ?
Şirket patronları, TÜİK verilerine göre konut satışlarındaki artışı yorumladı
İnşaat sektörüne damga vuracak 10 yeni küresel trend
Kira gelir vergisi beyannamesinde son iki hafta!
Konut sigortası ile hangi riskleri kapsam altına alabilirsiniz?
Son bir yılın en yüksek banka kredisi kullanımı Şubat ayında gerçekleşti!
Kontratı biten kiracının tahliyesi nasıl yapılır?
Tapu harçlarında indirim
MALTEPE ÜNİVERSİTESİ AÇILIŞA HAZIR HALE GELDİ
Emlak Vergisi Beyannamesi
Gayrimenkul Satınalma Süreci ve İşlemleri
İmar Durumu Geçerlilik Süresi Ne kadar?
Isı Yalıtımı Yaptıran Binalar Vergiden Muaf Tutulacak !
Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı Alınabilir mi ?
Emlak vergisinde muafiyetlere dikkat edilmeli
Taban alanı ve taban alanı katsayısı (TAKS) Nedir?
Konut Kredisi Kullanan Kişi 2 Milyonu Geçti
Şerefiye raporu nedir?
Şerefiye vergisi nedir?
Şerefiye değer düşüklüğü nedir?
Şerefiye payı nedir?
Şerefiye hesabı nasıl yapılır?
Şerefiye nasıl belirlenir?
Şerefiye farkını neler etkiler?
Gayrimenkulde şerefiye kavramı nedir?
Kentsel Dönüşümde Yönetmelik Değişti
Emlak Vergisi ikinci taksit ödemeleri bugün başlıyor
Boş araziyi devlet kiraya verecek
226 bin vatandaşa 2B’de ikinci şans
Devlet tarlayı ekip kirasını ödeyecek
Kentsel dönüşüm şehirlerin yaşam kalitesini artırıyor
TOKİ'den Güneydoğu'ya 60 bin konut
Bina yapımında yeni döneme hazır olun!
ÖYK'den bazı taşınmazlar için özelleştirme kararı
TOKİ'den rekor! İşte bölge bölge yeni inşaatlar
KAT MÜLKİYETİ NEDİR?
Arsa emsal gabari nedir?
Gayrimenkul satışından doğan kazancın vergilendirilmesi
KİRA GELİR VERGİSİ NEREYE ÖDENİR?
Kira Gelir Vergisi - Kira Beyannamesi Hesaplama 2016
Ev Satarken Gelir Vergisi Ödenir mi ?
İpotekli ev sahibi olanlar ipotekli evini nasıl satar?
Vergi borcu düzenlemesinin önemli noktaları
Tapu kaybolduğunda ne yapılmalı?
Konut alana 15 bin TL'lik devlet desteği 26 Ağustos’ta başlıyor!
Konut hesabı için geri sayım başladı!
Konut kredisi ödenmezse ne olur?
Konut Sigortası Yaptırırken Dikkat Edilmesi Gereken Konular Nelerdir?
Vergi Borçlarında Yapılandırma
Emlak Vergisi Konut ve İş Yeri İçin Farklı mıdır?
EMLAK VERGİLERİ BELİRLENEN TARİHLERDE ÖDENMEDİĞİNDE UYGULANACAK CEZA!
Emlak Vergisi Oranındaki Artışın Nedeni Nedir?
BANKA KREDİSİ NASIL ALINIR?
BANKA KREDİSİ FAİZ ORANLARI SON DURUM
KONUT KREDİSİ FAİZ ORANLARI DÜŞECEK Mİ?
Kat Mülkiyeti Olmayan Yapılar DASK Kapsamında Mıdır?
Kentsel dönüşümde devlet yardımı nelerdir?
Konut kredisi erken ödenirse ne olur?
Dövizli kira sözleşmelerinde kira artışı!
Yeni İmar Kanunu Bekleniyor
Kredi Başvurusu Öncesinde Yapılacak İşlemler
DASK ücretleri 2016
Konut kredisi hesaplama
Kentsel dönüşüm hakkında merak ettikleriniz
Konut kredisi yapılandırma sistemi nedir?
Konut kredisi ipoteğinin kaldırılması için neler yapmak gerekir?
Konut kredisi alırken gelir durumunun önemi
Konut almak için faizlerin düşmesini bekleyenlere uyarı!
Projeden ev almanın riskleri ve avantajları
Emlak vergisi ilk taksit ödemeleri 31 Mayıs'ta sona eriyor!
2016 MAYIS AYI ENFLASYON ORANLARI
EMLAK VERGİLERİNİ YATIRMA SÜRESİ SON GÜN 31 MAYIS 2016
Kat mülkiyeti nasıl kurulur?
Kat irtifakı sahibinin hakları nelerdir?
Kira kontratı bitmeden evden çıkılırsa ne olur?
2016 Mayıs ayında kiracıya ne kadar zam yapılacak?
2016 Nisan ayı emlak analizi raporu açıklandı!
Emlak vergisini yanlışlıkla ödeyen geri alabilir!
Emlak'ta İngiliz modeli önerisi
TOKİ 13 yılda sektöre 120 milyar TL yatırdı
Emlak vergisini kimler, hangi durumda ödemez?
İskan Olmadan / Alınmadan Kat Mülkiyeti Alınır Mı ?
DÜNYA TÜRKİYE’NİN GÜCÜNÜ KEŞFEDİYOR
Türkiye'de üretilen konutun yüzde 8'ini biz yapacağız
TÜRKİYE’DE 450 BİN EMEKLİ KONUT İÇİN BAŞVURUDA BULUNDU
Emlak Danışmanlık Yasasından Sonra Ne Olacak?
İşyeri kira stopajı gelir vergisinden düşülür mü?
Kira beyannamesinde son gün 25 Mart! Geciken 3 bin 600 lira ödeyecek
Kira beyanını geciktirenler 3 bin 600 lira ödeyecek
Başiskele Fatih MAH. sokakları yenilendi...
Türkiye'de en fazla konut Iraklılara satıldı
Gayrimenkul satışında 5 yıl vergi muafiyeti kalkıyor!
Akçaray 2017 Yılında Açılacak
Kocaeli’nde 2016 Model Dönüşüm
İzmit Belediyesi 14 İşyerini İhaleye Çıkarıyor
YALOVA YABANCILARA KONUT SATIŞINDA TÜRKİYE DÖRDÜNCÜSÜ OLDU
İSU kilitlendi
DEV AVM'NİN AÇILIŞ TARİHİ BELLİ OLDU
Yabancıya konut satışı tarihi zirvede
TOKİ 2016'da indirim kampanyası yapacak mı?
Türkiye'de 11 ayda 1,15 milyon konut satıldı
TOKİ’nin hedefi 8 yılda 500 bin konut
Emlakta Avrupa üçüncülüğü Türkiye’nin
Akın Akın Geliyorlar! Araplar Sapanca'da 'Küçük Arabistan' Kurdu
Gayrimenkul sektöründe yeni trend karma projeler
Tüik Konut Satış İstatistiklerini Yayınladı
Emekli nasıl ev sahibi olacak?
Konut satışları 1.2 milyonun üzerine çıkacak
Konut faizleri düştü emlak piyasası canlandı
Konut alırken tapu belgesine dikkat edin
Emlak satışı aralıkta tavan yapacak
Evi Olanlar Dikkat! Son 9 Gün!
TOKİ konutlarına rekor sayıda başvuru!
Gayrimenkul sektöründeki durağanlık bitiyor
Emlak vergisinin son ödeme tarihi 30 Kasım
Kocaeli Körfez'de 20.9 milyon TL'ye satılık arsa
TÜSODER'den emlakta vergi cezası uyarısı
Konuttan kazanma dönemi başladı
Kentsel dönüşümde 811 milyon TL kira yardımı yapıldı
İnşaatta yeni düzenleme kimleri hedef alıyor
Gayrimenkul sektörü hareketleniyor
İnşaat sektörüne gri alan müjdesi
Müteahhitler faizde düşüş bekliyor
Araplar Kartepe'de fiyatları artırdı
2015 KASIM AYI ENFLASYON RAKAMLARI AÇIKLANDI...
Tek başına iktidar yabancı yatırımcı için iyi haber
İstikrar Körfez yatırımcısını ateşledi
Büyük ikramiye gayrimenkul alana vurdu
Gayrimenkul yatırımcısı rahat hareket edecek
İzmit’teki köprü emlak fiyatlarını artırdı
Hacizli Tapu Sorgulama Nasıl Yapılır?
Hacizli Tapu Sorgulama Nasıl Yapılır?
TOKİ'den 70 bin konut müjdesi
Yabancılar İstanbul'dan her gün 20 ev aldı
Türkiye konut fiyat artışında birinci sırada
Konut inşaat maliyetleri arttı
Dikkat! O ödemeler başlıyor
Bu Soruları Sorarak Ev Alın
İzmit'te şehir hastanesi geliyor
TOKİ, 7 ilde 1.863 konutu düşük taksitler ve uzun vade ile satışa sundu
Gayrimenkul satışlarında yılın yükseleni Yalova!
Dolar Artışı Konut Fiyatlarına Yansımadan Satın Alın
TOKİ 2016 Yılında 60-70 Bin Konut Üretecek
137 bin yabancı Türkiye’den ev aldı
Gayrimenkuller e-haciz kapsamına alınıyor
Gayrimenkulde artış devam edecek
Konutta geri dönüş süresi 20 yıla çıktı
Doğru konut yatırımı yapmanın püf noktaları
Kentsel dönüşümde kira yardımı yapılmıyor
Araplar Kartepe'nin fiyatını artırdı
Yatırımcılar, Emlak Sektörüne Koşuyor
Konut Alırken Profesyonel Destek Alın
Organize Sanayi Bölgelerinde Emlak Vergisi Uygulamaları Nasıl Oluyor?
Maketten Ev Satışlarında İlk Önce Ruhsata Bakın
Mağdur Olmamak Adına Emlakcınızı İyi Seçin
İcralık Gayrimenkul Alımında Riske Girildiğini Unutmamalısınız
Çekme Mesafesi Sınırı Ne Kadar Olabilir?
Evinizi Ne Şekilde ve Nasıl En İyi Fiyat Alarak Satabilirsiniz?
KARTEPE’DE KONUT PİYASASI HIZLANDI
İnşaat sektörü, küçülmeye rağmen istihdamda büyüyor!
Kentsel dönüşümde arsa sahiplerinin talepleri gerçek dışı!
Konut satış fiyatları en fazla Adana’da, kiralar ise Yalova’da arttı
Kocaeli Valiliği: TEM 15 gün kapalı
Konut Kredisi İçin Zorunlu Sigortalar
Kocaeli Karamürsel’e 5 bin metrekarelik kent meydanı
Kira Kontratı Olmayan Kiracının Hakları
Uygulama İmar Planı Yapma Yetkisi Kimdedir?
Gayrimenkul Sektöründe Yeni Adımlar
Bankalar Kredi Hesaplamasını Nasıl Yapıyor?
Konut satışlarında yüzde 85'lik patlama
GEBZE’DE VEZNELER HAFTA SONU AÇIK
Konut Fiyat Endeksi Yükselişte
Evin Yüzde Kaçına Kredi Verilir?
Mantolama Yaptırmamanın Cezası
Konut alıcısını harekete geçirecek kampanya dönemi başladı!
İcraya Düşen Gayrimenkul Sayısında Artış
Sahte Emlakçılara Dikkat
İzale i Şuyu Davalarında Avukatlık Ücreti
İmar Planı Askı Süresi
Gelir Vergisi Hangi Tarihlerde Ödenir?
Yabancılara Satılan Konut Sayısı Yüzde 18,9 Arttı
Kartepe Uzunçiftlik'e Kültür Merkezi Yapılıyor
Araplar Türkiye'yi mesken tutacak
Yeni ev alanlar Emlak Vergisi'ni daha az ödüyor
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibi tarafından feshedilmesi ve hukuki sonuçları
Konut finansmanı sözleşmelerinde yeni dönem başlıyor
Konut kredisi ile ilgili 4 yönetmelikte değişiklik!
Konut Kredi Sözleşmelerinde Yeni Dönem
TOKİ 1+1 Daireler Yapmayacak
TÜİK yapı izin istatistiklerini açıkladı
TOKİ'den emeklilere 250 lira taksitle ev alma imkanı
Konut kredisini erken ödeyene indirim müjdesi
Ev Fiyatlarında Artış Hızla Devam Ediyor
2015 Emlak Vergisi Son Ödeme Tarihi 1 HAZİRAN
Ruhsat Alınmadan İnşaata Başlamak
Eşin Miras Payı Oranları Nedir?
Dünyanın en büyük oteli açılıyor
OSB’de Emlak Vergilerine Sınırlama
Kooperatiflerde Şerefiye Parası
Miras Kalınca Neler Yapılır?
İstisna Haddi Ne Demek?
GİB Emlak Vergisi Borç Sorgulama
Krediye Uygun Ev Nasıl Seçilir?
Kredi borcunu erken ödeyene indirim geliyor
2015 Konut Satışlarında Büyük Artış
Apartman Çatı Giderlerine İşyerleri Dahil Olur mu?
Devren Kiralık Anlaşması
Kiracı Kiraladığı Yeri Kiraya Verebilir mi?
Kiracı ve Ev Sahibinin Hakları Nelerdir?
Yatırımlarınızı Kira Garantili Konutlara Yapın
Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Kocaeli'de Tramvay güzergahı gayrimenkul fiyatlarını artırdı
2015 Tokiye Başvuru Sayısında Rekor
2015 Emlak Vergisi Ne Zaman?
Bedelsiz Tapu Devri
Vasi Tayin Edilmiş Kişinin Satılacak Olan Gayrimenkulün Satış Şekli
Arapların Fiyatlara Balon Etkisi
Konut Yardımından Nasıl Yararlanılır?
Dolar Zammı Konut Satışını Etkileyecek mi?
Kocaeli Büyükşehir Belediyesi 5 dakikada inşaat ruhsatı veriyor
Sakarya'da konut satışları rekor kırdı
Kocaeli Kentsel Dönüşüm Master Plan Raporu tamamlandı
Ekspertiz Raporuna İtiraz Edilir mi?
Konut Kredisine Başvuru Şartları ve Belgeleri
Konut Kredisi Çekerken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Konut kredileri 10 yılda 50 kat arttı
Konut fiyatları en çok hangi ilde arttı?
Dikili Tarım Arazilerinde Yapılaşma Nasıl Olur?
TOKİ KDV’den Muaf mı Tutuluyor?
TOKİ’nin Yeni Projeleri Nasıl Olacak
Köysel Dönüşüm Nedir? Özellikleri Nelerdir?
TOKİ KDV’den muaf mı tutuluyor?
Konut Kredisi En Fazla Kaç Ay
Emlak Konut Güvencesi Nedir?
Depreme Dayanıklı Konut Alacaklara Tavsiyeler
Boş Olan İşyerine Vergi Ödenir mi?
Ev Kiralarında Yıllık Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?
Eski Kira Sözleşmesi Yeni Sahibini İlgilendirir mi
Kadastral Yol Ne Demektir?
Kombi Arızası Kime Aittir?
Kocaeli kentsel dönüşüm master planı tamamlandı
Gayrimenkul sektöründe yabancı iştahı hızla büyüyor
TOKİ 50 yılın tesislerini inşa ediyor
Körfezin gayrimenkul patronları Bursa'ya geliyor
Emlak Vergisi İadesi Dilekçe Örneği
Körfez’e dev proje
TOKİ Kuraları Nasıl Çekilir?
TOKİ Başvuru Ücreti Ne Kadar?
Emlak Konut Güvencesi Nedir?
2015 NİSAN AYI ENFLASYON ORANLARI AÇIKLANDI
Binaya İskan Almamanın Sonuçları
Yapıların ve Binaların Ömürleri Kaç Yıldır?
Net ve Brüt Metrekare Nasıl Hesaplanır?
Mantolama Kanunen Zorunlumu?
Arsa İnşaat Alanını Hesaplama
İnşaat Halindeki Yapıya Konut Kredisi Çekilir mi?
Gayrimenkul Satış Sözleşmesinden Cayma Hakkı
Bağlı Kredi Nedir
Sit Alanına İnşaat Yapılır mı?
Ayıplı Ev Nedir
EV KREDİLERİ'NDE BLOKE ÇEK MASRAFI
Tapusu Olmayan Ev Kiraya Verilir mi
Kullanım Hakkının Devri Sözleşmesi
TOKİ Vekaletname Örneği
Ev Alacaklara Önemli Tavsiyeler
20 Dönüm Altında Tarla Satışı Yapılır mı?
Yüzme Havuzu İmara Girer mi?, Ruhsata Tabi midir?
İmar Planı Nasıl Kesinleşmektedir?
Konutta İkinci El Satışlarında Artış
Ev Sahibi Depozitoyu Geri Vermiyor. Ne yapabilirim?
Hangi Evlere Kredi Çıkmaz
Kefile Hangi Durumlarda Haciz Gelir
İzmit'te inşaatlara sıkı denetim
Kocaeli Kampüs Hastanesi bölgeye hizmet edecek
TOKİ 2023'e kadar 1 milyon konut yapacak
Türkiye’de Ortalama Ev Fiyatları Ne Kadar
Kocaeli Stadyumu'nun Çalışmaları Sürüyor
KAÇAK YAPIYA GÖZ AÇTIRILMIYOR
TOKİ Türkiye'nin geleceğini inşa ediyor
Ev Tapusu İki Kişi Üzerine Yapılır mı
Konut sektöründe yükselişin şifreleri
Tapu Kredi Çekenin Üstüne mi Olur?
Yönetimi Olmayan Binada Dava Açmak
Kocaeli'deki 9 adet kaçak yapı yıkıldı
Kira beyanı 31 Mart’a uzatıldı
Kiracılara Müjdeli Haber
Tapu sorunu olan konuta 3 yıl daha af!
Tapunun Yerini Öğrenmek
Hisseli Ev Satılır mı
TOKİ Sanayi Sitelerine El Atacak
Binalarda Sığınak Yönetmeliği
TOKİ'nin indirim kampanyasında son hafta
TOKİ, indirimine üç kat başvuru oldu
Konut kredisi kullanma yaşı 18'e kadar düştü
Ev fiyat artışında Türkiye dünya ikincisi
Ev fiyat artışında dünya ikincisiyiz
Çevre Yatırımları Ülkenin Her Köşesinde Devam Ediyor
Sahibinden.com Türkiye’nin 2014 Emlak Haritasını Çıkardı
Ev alıyorum derken kötü niyetli kişilerin eline düşmeyin
Arsa tapulu yerler değerleniyor
Site Yöneticisine Ödenen Ücretler Nelerdir
Emekliler Emlak Vergisi Ödeyecek mi?
Emlak ve Gayrimenkul gelirleri artıyor
Konut Fiyatları Enflasyonu Katladı
Körfez Yeniyalı Mahallesi'ne modern köprü
Emlak ve Gayrimenkul gelirleri artıyor
Bina tamamlama sigortası uygulaması başladı
Eviniz Ne Kadar Sürede Amorti Oluyor
Körfez Köprüsü'nde yürüyüş bantları döşendi
Kentsel Dönüşüm Başvuruları Nereye Yapılır
Hisseli tarım arazisinin 3. şahıslara satışı nasıl olur
Ev Sahibinin Kiracı Çıkarma Nedenleri
Hacizli Olan Arsa Satılır mı
İmar Planı Kaç Senede Bir Değişmektedir
Arazi ve Arsa Arasındaki Fark
Emlak Beyanı Vermemenin Cezası
Valilik binası hemen yıkılacak
Kocaeli Büyükşehir Belediyesi 5 dakikada inşaat ruhsatı veriyor
İmar Hakları Transferi ve Sertifikası
Bina tamamlama sigortasi nedir?
Konut Kredisinde Erken Ödemelerde Ceza İptali
TOKİ'den 8 bin peşinatla konut müjdesi
Konut Sektöründeki Ekonomik Dengeler
Ziraat Bankası inşaat sektörüne giriyor
Ev Sahipleri Dikkat! Kira Geliri Beyannamesi İçin Son Gün 25 Mart
Geç Teslimlerde İhtarname
2015 ŞUBAT AYI ENFLASYON RAKAMLARI AÇIKLANDI
Kiralarda Sözleşmenin Tapuya Şerhi
Sit Alanı Nasıl Tespit Edilir?
TOKİ, 27 ilde açık artırmayla ev satıyor
Halkbank’tan TOKİ borçlarına yüzde 20 indirim
Akıllı ev projeleri hayatı kolaylaştırıyor
KİRA GELİR VERGİSİ HESAPLAMA
Kira geliri beyanı 1 Mart’ta başlıyor!
TOKİ’den yüzde 20 indirim
Ruhsat verilen yapıların yüzölçümü arttı
Kocaeli Kerpe Limanı turizme kazandırılıyor
Yabancılara satılan konutların sayısı yüzde 7 arttı
İnce hesaplarla çok sayıda ev sahibi vergi ödemeyebilir
Yeni projelerden konut alırken nelere dikkat etmeli?
İnşaat sektöründe yeni trend yeşil çatılar
Yapı ruhsatı verilen inşaatların yüz ölçümü yüzde 24,3 arttı
Gayrimenkul Pazarı Yeniden Şekilleniyor raporu yayınlandı.
Yeni konutlarda bunlara dikkat edin
Halkbank’tan TOKİ borçlarına yüzde 20 indirim
Kentsel Dönüşüm İçin Bakanlıktan Önemli Adım
Kentsel dönüşümde inat eden mülk sahibine kötü haber!
Kentsel dönüşümde kira yardımına ikamet şartı geliyor
Tuana Evleri’nde peşinat yüzde 1
Kocaeli'nde 2 lojistik köy kurulacak.
SOĞUK HAVADA BETON DÖKÜMÜ
TOKİ'nin konut projeleri
Türkiye'de en çok konut kredisi alındı
Kocaeli'ye dev lojistik merkezi geliyor
Kent genelinde 280 bina yıkılacak
Rant vergisi yerine müteahhide sosyal konut yaptırılsın önerisi
TOKİ'de başvuru rekoru kırıldı
TOKİ'den ailelere öncelik
TOKİ'den yüzde 20 indirim kampanyası
Yeni konutlarda bunlara dikkat edin
2018’de konut kredilerinin gayrisafi yurtiçi hasıla içindeki oranı yüzede 10 seviyelerini geçecek
İMAR DURUM BELGESİ NASIL ALINIR?
Mülk sahipleri hangi durumda vergi ödemez?
Enerji Kimlik Belgesi ile Binanızın ne Kadar Çevre Dostu Olduğunu Öğrenin
ES-SUES Sizin İçin Neler Yapar ?
Hisseli Tapu Ne Demektir?
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Zaman Aşımı
Tapu İşlemleri İçin Gerekli Olan Belgeler
sadasd

ES-SUES HABER